계약·점검

후순위 근저당, 내 전세보증금은 정말 안전할까?

김민수 변호사

부동산전문변호사 · 법무법인 김앤파트너스

전세보증금 필독 가이드

후순위 근저당,
내 전세보증금은
정말 안전할까?

전세계약 만료를 앞두고 등기부등본을 떼어보니 입주 때는 없었던 근저당이 설정되어 있나요?

전입신고와 확정일자를 마친 상태라면 내 권리가 후순위 근저당보다 앞서니 안전하다고 생각하기 쉽습니다.

법적으로는 맞는 말이지만,

실무적으로는 ‘보증금 반환 사고’의 강력한 경고등입니다.

후순위 근저당이
위험한 ‘진짜’ 이유

많은 분이 “경매 넘어가도 내가 1순위니까 배당 다 받겠지”라고 안심합니다.

하지만 진짜 문제는 경매 전, 계약 만료 시점에 발생합니다.

후순위 근저당이 의미하는 것

집주인의 자금난
살고 있는 집에 뒤늦게 담보대출을 받았다는 건, 임대인의 재정 상황이 악화되었다는 뜻입니다.
신규 세입자 실종
근저당, 압류가 덕지덕지 붙은 집은 아무도 들어오지 않습니다. 전세보증보험 가입도 거절됩니다.
보증금 반환 불가
“다음 세입자가 들어와야 돈을 준다”는 말만 되풀이하고, 임차인은 이사를 못 가는 상황에 처합니다.

가장 먼저 확인할 것:
대항력

법적 대응 전, 내 권리 순위를 다시 한번 점검해야 합니다.

대항력 발생 시기

주택 인도(이사) + 전입신고 다음 날 0시

⚠ 주의

전입신고 한 ‘당일’에 집주인이 근저당을 설정했다면?

근저당이 우선순위가 되어 임차인은 후순위로 밀립니다.

→ 반드시 등기부등본 ‘을구’ 순위 확인 필요

보증금 돌려받는
단계별 법적 절차

임대인이 자력으로 보증금을 돌려줄 여력이 없어 보인다면, 기다리지 말고 즉시 절차를 밟아야 합니다.

STEP 1

계약 해지 통보 및 증거 확보

만료 6개월~2개월 전 갱신 거절 통지 필수
분쟁 대비 내용증명 발송이 가장 안전

STEP 2

임차권등기명령 신청

보증금 못 받고 이사해야 한다면 필수
등기부에 기재되어야 대항력·우선변제권 유지

STEP 3

전세보증금 반환 소송 및 강제집행

임차권등기 후에도 미반환 시 소송 제기
지연이자 청구 가능(소장 부본 송달 다음 날부터 연 12%)
승소 판결로 통장 압류·강제경매 신청

최후의 수단,
경매와 배당

강제경매 진행 시 배당 순위는 다음과 같습니다.

배당 순위

1순위	경매 비용 및 최우선변제금
2순위	당해세 (해당 부동산 세금)
3순위	선순위 임차인 (확정일자)
4순위	후순위 근저당 및 기타 채권

후순위 근저당보다 선순위라면 배당에서 유리하지만,

낙찰까지 시간이 오래 걸리고 유찰 시 온전한 회수가 어려울 수 있습니다.

핵심 요약

등기부등본상 후순위 근저당은 단순한 대출이 아니라
임대인의 경제적 위기 신호입니다.

“내가 1순위니까 괜찮아”라고 방심하다가는
소송과 경매라는 길고 힘든 싸움을 홀로 감당해야 합니다.

계약 만료 시점에 임대인 태도가 미온적이거나 연락이 안 된다면,
지체 없이 선제적 회수 전략(가압류, 임차권등기 등)을 마련하세요.

이 글을 쓴 변호사

김민수 대표 변호사

부동산전문변호사 · 제52회 사법시험 합격 · 사법연수원 42기 수료

법무사로 될 일인지 변호사가 필요한 일인지, 막막하시다면

계약서와 등기부를 보면 내 경우가 어디에 해당하는지 판단할 수 있습니다. 번호를 남기시면 전화드립니다.

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