임대차 종료 때 보증금 일부 반환, 거절할 수 있습니다

이 글의 순서 (6)

1. 전액 받기 전엔 집을 넘기지 않아도 됩니다2. 집주인이 깎는 이유 3가지: 수리비·사용료·자금난3. 세 가지 모두 대부분 법적 근거가 없습니다4. 회수 순서: 내용증명 → 임차권등기 → 소송 → 강제집행5. 자주 묻는 질문 3가지6. 정리: 일부 반환 제안은 거절하고 순서대로

01전액 받기 전엔 집을 넘기지 않아도 됩니다

임대차가 끝나면 임차인의 집 인도와 임대인의 보증금 반환은 서로 맞물린 동시이행 관계입니다.

그래서 보증금을 전액 받기 전에는 집을 넘겨줄 의무가 없습니다. 임차인이 가진 가장 강한 협상 카드입니다.

참고이사를 미룰 수 없다면 짐을 빼기 전에 임차권등기부터 마쳐야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

02집주인이 깎는 이유 3가지: 수리비·사용료·자금난

실무에서 집주인이 보증금을 깎거나 늦출 때 내세우는 이유는 세 가지입니다.

① 수리비 공제

벽지·바닥·가전 손상을 이유로 수리비를 빼겠다는 주장

② 사용료 공제

보증금을 받을 때까지 머문 기간의 임료를 빼겠다는 주장

③ 자금난

현금이 묶였다, 대출이 막혔다며 미루는 경우

03세 가지 모두 대부분 법적 근거가 없습니다

수리비: 생활 흔적은 공제 대상이 아닙니다

일상적인 사용으로 생긴 마모(통상적 손모)는 원상회복 대상이 아니라는 것이 판례입니다.

그 비용은 이미 차임이나 보증금에 반영돼 있다고 봅니다.

참고고의나 과실로 인한 명백한 파손은 별도입니다. 입주·퇴거 때 사진을 남겨 두십시오.

사용료: 보증금 못 받아 머문 것은 부당이득이 아닙니다

보증금을 못 받아 집에 머물렀더라도, 실제로 사용해 수익을 얻지 않았다면 부당이득이 아닙니다. (대법원 92다38980)

이런 주장에는 임차권등기와 반환 청구로 대응하면 됩니다.

자금난: 반환 의무를 없애지 않습니다

집주인의 자금 사정은 보증금 반환 의무를 면제하는 사유가 아닙니다.

처분·새 임차인 모색 같은 실제 노력이 보이면 짧게 협의할 여지는 있습니다. 말뿐이라면 내용증명과 임차권등기, 소송으로 넘어갑니다.

수리비나 사용료 공제를 두고 다투게 되면, 어디까지 빠질 수 있는지는 계약서와 입주·퇴거 때 사진으로 갈립니다.

04회수 순서: 내용증명 → 임차권등기 → 소송 → 강제집행

실제 결정문 · 판결 뒤 강제집행 단계에서 받은 채권압류 및 추심명령입니다.

실제 소송비용액확정 신청서의 비용 내역 · 변호사 보수와 인지대 항목입니다.

05자주 묻는 질문 3가지

06정리: 일부 반환 제안은 거절하고 순서대로

임대차가 끝났음에도 보증금 전액을 돌려받지 못하는 상황은 임차인 입장에서 매우 절박합니다. 그러나 임대인의 사정을 들어주는 사이 시간이 흐르고, 그동안 임대인의 재정 상황이 더 악화되면 회수는 점점 더 어려워집니다.

원상회복 핑계, 부당이득 주장, 자금 사정 호소는 대부분 법적 근거가 없거나 임차인이 양보할 의무가 없는 사항들입니다. 정확한 법률 판단으로 단호하게 대응하시는 것이 보증금 전액 회수의 핵심입니다.

저는 유선과 이메일 상담을 모두 진행하고 있으며, 등기부등본만 보내주셔도 사안의 위험도를 분석해 드립니다. 혼자 고민하시며 시간을 끌기보다는 초기에 전문가의 조언을 받으시는 것이, 결국 가장 빠르고 안전한 길임을 분명히 말씀드립니다.