01사건 개요
이 사건은 전라북도 군산시 임피면에 있는 임야 지분을 둘러싼 분쟁이었습니다.
의뢰인은 광산개발업을 하는 사업자로부터 해당 토지 지분을 3억 원에 매수하면서, 같은 날 그 토지를 다시 매도인에게 임대하는 임대차계약을 함께 체결하였습니다. 즉 의뢰인은 토지를 사들인 매수인인 동시에, 그 토지를 매도인에게 빌려준 임대인의 지위에 서게 된 것입니다. 토지를 빌려간 매도인은 매월 일정한 차임을 의뢰인에게 지급하기로 하였습니다.
두 사람은 이 매매계약을 체결하면서 중요한 특약을 두었습니다. 매수인이 일정 기간 경과 후 환매를 요청하면 매도인이 최초 매입가의 80%로 환매하되, 토지를 빌려 쓰는 매도인이 3개월 이상 월세를 지급하지 않을 경우에는 최초 매매가의 100%인 3억 원을 환매대금으로 하여 매도인이 토지를 다시 매수한다는 내용이었습니다.
그런데 매도인은 임대차계약에 따라 한동안 차임을 지급하다가 어느 시점부터 차임을 전혀 내지 않았고, 결국 3개월 이상 차임을 연체하게 되었습니다. 특약에서 정한 환매 사유가 발생한 것입니다. 이에 의뢰인은 약정에 따른 환매권을 행사하기 위해 김앤파트너스에 사건을 의뢰하였습니다.
02사건의 쟁점
- 의뢰인 측 청구의 핵심은, 매매계약의 특약에서 정한 환매 사유, 즉 매도인의 3개월 이상 차임 연체가 실제로 발생했다는 점을 입증하는 데 있었습니다. 이 사유가 인정되어야만 최초 매매가 100%인 3억 원을 환매대금으로 하는 환매권을 행사할 수 있었기 때문입니다.
- 또한 환매는 단순히 돈을 받는 것에 그치지 않고, 환매를 원인으로 하는 소유권이전등기 절차를 매도인이 인수하도록 함으로써 토지의 권리관계를 명확히 정리하는 것까지 함께 이루어져야 했습니다.
- 환매대금 3억 원에 더하여, 환매의 효력이 발생한 시점부터의 지연이자까지 빠짐없이 청구하는 것도 의뢰인의 권리 보전을 위해 중요했습니다.
김앤파트너스는 매매계약서와 토지임대차계약서, 그리고 차임 연체를 보여주는 자료를 토대로 환매권 행사 요건이 모두 충족되었음을 명확하게 구성하는 전략을 세웠습니다.
03김앤파트너스의 조력
- 의뢰인과 매도인 사이의 매매계약서와 토지임대차계약서를 제시하여, 의뢰인이 토지를 매수한 매수인이자 임대인의 지위에 있다는 당사자 관계를 명확히 정리하였습니다.
- 매매계약의 특약 중 “임차인인 매도인이 3개월 이상 월세를 지급하지 않을 경우 매도인은 최초 매매가인 3억 원을 환매대금으로 하여 토지를 매수한다”는 환매 약정의 내용을 정확히 특정하였습니다. 이 특약이 이 사건 환매권 행사의 근거임을 분명히 한 것입니다.
- 매도인이 일정 시점부터 차임을 전혀 지급하지 않아 3개월 이상 월 차임을 연체하고 있다는 사실을 예금거래내역서 등 객관적 자료로 입증하였습니다. 그리고 이러한 환매 사유 발생을 근거로, 매도인이 환매를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 인수하고 환매대금 3억 원과 지연이자를 지급할 것을 청구하였습니다.
