01사건 개요
2024년 6월, 의뢰인은 경기도 용인시 기흥구에 위치한 다세대주택에 보증금 1억 원, 계약 기간 24개월 조건으로 전세 계약을 체결했습니다. 계약금부터 중도금, 잔금까지 성실히 납부했고, 전세자금대출까지 받아 보증금 전액을 마련해 치렀습니다. 전입신고와 확정일자도 빠짐없이 마쳤기에, 의뢰인은 안심하고 생활할 수 있으리라 생각했습니다.
그런데 2025년 12월, 예상치 못한 소식이 전해졌습니다. 임대인이 여러 곳에 채무를 이행하지 못하고 있었고, 결국 법원에서 강제경매 결정까지 내려진 것입니다. 의뢰인이 살고 있는 전셋집이 경매에 넘어갈 위기에 놓이게 되었습니다.
불안해진 의뢰인은 임대인에게 계약 해지를 통보했지만, 임대인은 보증금을 돌려주지 않았고 연락조차 제대로 되지 않았습니다.
02사건의 쟁점
계약 기간이 남아 있는데 해지할 수 있는가가 첫 번째 쟁점이었습니다. 임대인의 채무 문제와 강제경매라는 특수한 상황에서, 계약 기간이 끝나기 전에 임차인이 먼저 계약을 해지할 수 있는지가 핵심이었습니다.
두 번째로, 보증금을 바로 돌려받을 수 있는가가 문제였습니다. 해지 통보만으로 계약이 종료된 것으로 볼 수 있는지, 그 시점부터 보증금 반환 의무가 발생하는지를 따져야 했습니다.
마지막으로, 목적물 인도(집을 비워주는 것)와 보증금 반환의 동시이행 관계도 중요한 쟁점이었습니다. 의뢰인이 집을 비워줌과 동시에 보증금을 받을 수 있는지 여부를 명확히 할 필요가 있었습니다.
03김앤파트너스의 조력
먼저, 계약 해지의 법적 근거를 확실하게 확보했습니다. 대법원 판례를 근거로, 임대인이 채무를 감당하지 못하고 경매까지 진행된 경우에는 임차인이 보증금 반환에 대한 불안이 현실화된 것이므로 즉시 계약을 해지할 수 있다는 법리를 적용했습니다.
다음으로, 증거를 빈틈없이 준비했습니다. 전세계약서, 등기부등본, 주민등록초본, 확정일자, 보증금 이체 내역, 전세대출 내역, 해지 통보 문자메시지까지 하나도 빠뜨리지 않고 제출하여 사실관계를 명확히 뒷받침했습니다.
임대인은 소송에 아예 응하지 않았고, 이에 무변론 판결(상대방이 재판에 출석하지 않으면 원고의 주장대로 판결하는 절차)을 받아내어 신속하게 결과를 확보했습니다.
