01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2021년 10월 4일 피고(임대인)와 서울 강동구 천호동 소재 다중주택 2층 일부에 관하여 임대차보증금 1억 1,000만 원, 임대차기간 2021년 11월 8일부터 2023년 11월 8일까지(24개월)로 정한 임대차계약을 체결하고, 전세자금 대출 8,800만 원을 포함한 보증금 전액을 피고에게 지급한 뒤 입주하여 확정일자까지 받아두었습니다.
문제는 계약 종료를 앞두고 발생했습니다. 의뢰인은 2023년 8월경 피고에게 계약 갱신을 거절한다는 의사를 명확히 통지했으나, 피고는 “개인 사정으로 보증금을 반환할 수 없다”며 반환을 거부했습니다. 의뢰인은 어쩔 수 없이 전세자금 대출 이자와 이 사건 부동산 관리비를 스스로 부담하는 조건을 피고가 수용하는 형태로 임대차를 유지할 수밖에 없었고, 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신된 상태가 되었습니다.
그러나 시간이 지나도 상황은 나아지지 않았습니다. 의뢰인은 2025년 7월 2일 피고에게 문자메시지를 보내 임대차계약 해지 의사를 다시 통지했고, 이후 2025년 9월 23일과 10월 10일 두 차례에 걸쳐 내용증명 우편으로 보증금 반환을 청구했습니다. 그런데 내용증명 우편이 모두 반송될 정도로 피고는 연락을 피했고, 의뢰인은 보증금 1억 1,000만 원이 묶인 채 전세자금 대출 이자까지 감당해야 하는 불안한 상황에 놓여 법무법인 김앤파트너스의 문을 두드렸습니다.
02사건의 쟁점
1. 임대차계약의 적법한 종료 시점
피고 측은 “개인 사정”을 이유로 반환을 지연시킨 뒤 내용증명마저 수령을 회피했습니다. 김앤파트너스는 주택임대차보호법 제6조의2 제1항에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차계약은 임차인이 언제든지 해지할 수 있고, 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 법리를 전면에 내세웠습니다. 이에 2025년 7월 2일 문자메시지로 전달된 해지 통지를 기준으로 이 사건 임대차계약은 그로부터 3개월이 지난 2025년 10월 2일 적법하게 종료되었음을 명확히 입증했습니다.
2. 연락 두절된 임대인에 대한 송달 및 소송 진행
피고가 내용증명을 반복적으로 수령하지 않고 소송 서류 송달까지 회피하려 할 경우 소송이 지연될 위험이 큽니다. 김앤파트너스는 공시송달 절차를 적극적으로 활용하여 피고의 송달 회피 전략을 무력화하고, 재판이 지체 없이 본안 판단에 이르도록 했습니다.
3. 보증금 반환과 부동산 인도의 동시이행
임대차 종료 후 보증금 반환 의무와 목적물 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 김앤파트너스는 의뢰인이 부동산 인도 준비를 마친 상태임을 전제로, 인도와 동시에 보증금을 지급받을 수 있도록 청구취지를 정밀하게 구성했습니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 증거의 체계적 확보
부동산전세계약서, 등기사항전부증명서, 원고·피고 주민등록표초본, 보증금 이체 내역 및 전세자금 대출내역, 갱신 협의 문자메시지, 해지 의사 통지 문자메시지, 보증금 반환 청구 내용증명 우편 등 이 사건의 처음부터 끝까지를 설명할 수 있는 자료를 빠짐없이 수집하여 증거로 정리했습니다.
2. 주택임대차보호법 법리의 정확한 적용
묵시적 갱신의 성립, 임차인의 해지권, 해지 통지 후 3개월 경과에 따른 종료 효과(주택임대차보호법 제6조의2)를 논리적 순서로 배열하여, 재판부가 종료 시점과 반환 의무 발생일을 한눈에 파악할 수 있도록 서면을 구성했습니다.
3. 공시송달을 통한 신속한 본안 판결
피고의 송달 회피에 대응하여 법원에 공시송달을 신청하고, 민사소송법 제208조 제3항 제3호에 따른 판결 절차로 연결되도록 하여 의뢰인이 더 이상 시간을 허비하지 않도록 했습니다.
4. 가집행 선고 확보
판결이 확정되기 전이라도 즉시 집행에 들어갈 수 있도록 가집행 선고를 청구하여, 승소 판결 직후부터 실제 회수 절차로 나아갈 수 있는 기반을 마련했습니다.
