01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2020년 1월, 충청북도 음성군 대소면에 있는 한 아파트에 관하여 피고(임대인)와 임대차계약을 체결하였습니다.
해당 건물은 지상 20층 규모의 철근콘크리트조 공동주택으로, 의뢰인이 입주한 곳은 그중 한 세대였습니다.
당시 약정한 임대차보증금은 1억 원, 임대기간은 24개월이었습니다.
의뢰인은 계약 직후 입주하여 전입신고를 마쳤고, 2020년 2월 24일에는 확정일자까지 받아 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로서 안정적으로 거주를 이어갔습니다.
이후 2022년 2월경, 의뢰인과 피고는 임대차계약을 갱신하기로 합의하였습니다.
이때 보증금은 기존 1억 원에서 500만 원이 증액되어 1억 500만 원이 되었고, 의뢰인은 증액분을 피고에게 정상적으로 지급하였습니다.
문제는 갱신된 계약의 만기가 다가오면서 시작되었습니다.
의뢰인은 2023년 12월경 피고에게 더 이상 계약을 연장하지 않겠다는 갱신거절 의사를 분명히 전달하였습니다.
그러나 피고는 그 통지를 확인하고도 별다른 답변을 하지 않았습니다.
만기가 임박하자 피고는 비로소 “보증금 반환이 어렵다”는 취지로 이야기하며, 자신의 신용회복위원회 접수번호를 의뢰인에게 건넸을 뿐이었습니다.
전 재산이나 다름없는 보증금을 돌려받지 못할 처지에 놓인 의뢰인은 결국 법무법인 김앤파트너스를 찾아 사건을 의뢰하였습니다.
02사건의 쟁점
판결 이유에서 드러난 이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같았습니다.
1. 임대차계약이 적법하게 종료되었는지 여부였습니다. 보증금 반환 청구가 인정되려면 계약이 만기 도래와 갱신거절로 종료되었다는 점이 먼저 확정되어야 했습니다.
2. 반환되어야 할 보증금의 정확한 액수였습니다. 최초 계약금 1억 원이 아니라, 갱신 시 증액된 1억 500만 원 전액이 반환 대상이라는 점을 명확히 할 필요가 있었습니다.
3. 임대인의 사실상 변제 거절에 대한 대응이었습니다. 피고는 신용회복위원회 접수번호를 전달하며 반환을 미루는 태도를 보였으나, 이는 보증금 반환의무 자체를 면하게 하는 사유가 될 수 없었습니다.
이에 대해 김앤파트너스는 의뢰인이 갱신거절 의사를 적법하게 통지하여 계약이 본래 만기에 종료되었다는 점, 그리고 증액된 보증금 전액이 반환되어야 한다는 점을 법리와 증거로 입증하는 데 집중하였습니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 계약의 전 과정을 시간순으로 재구성하여 입증 자료를 확보하였습니다. 2020년 최초 전세계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본을 통해 의뢰인의 대항력과 거주 사실을 분명히 하였고, 2022년 갱신계약서와 증액 보증금 이체내역으로 실제 반환 대상 금액이 1억 500만 원임을 특정하였습니다.
2. 갱신거절 의사가 적법하게 도달하였음을 입증하였습니다. 의뢰인이 2023년 12월경 보낸 갱신거절 통지가 피고에게 도달한 사실, 그리고 피고가 이를 확인하고도 응답하지 않은 정황을 카카오톡 메시지 등으로 정리하여 제출하였습니다.
3. 주택임대차보호법 제6조 제1항의 묵시적 갱신 법리를 정밀하게 적용하였습니다. 갱신거절 통지가 도달한 이상 계약은 묵시적으로 갱신되지 않고 본래 만기인 2026년 2월 19일에 종료된다는 점을 분명히 하였습니다.
4. 소장 송달 자체로 해지 의사를 다시 한번 통지하는 효과를 확보하였습니다. 이를 통해 계약 종료에 관한 다툼의 여지를 원천적으로 차단하였습니다.
5. 보증금 반환과 부동산 인도가 동시이행 관계임을 정리하여, 의뢰인이 거주 사실에 따른 의무를 이행함과 동시에 보증금을 회수할 수 있도록 청구 구조를 설계하였습니다.
