01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2022년 4월 11일 피고(임대인)와 사이에 경상북도 문경시 흥덕동 소재 아파트에 관하여 임대차보증금 4,500만 원, 임대차기간 24개월의 임대차계약을 체결하였습니다.
의뢰인은 계약 당일 약정 보증금 전액을 임대인에게 즉시 이체하였고, 같은 날 확정일자를 받은 후 전입신고를 마치고 해당 부동산에 거주를 시작하였습니다.
이후 임대차계약 만기일까지 양 당사자가 갱신거절의 의사를 표시하지 않아 임대차계약은 묵시적으로 갱신된 상태였습니다. 그런데 2025년 10월 21일, 의뢰인은 대전지방법원 상주지원으로부터 이 사건 부동산에 대하여 임의경매개시결정이 내려졌다는 통지를 받게 되었습니다.
경매개시 사실을 인지한 의뢰인은 즉시 임차인 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였고, 카카오톡 메시지를 통해 임대인에게 임대차계약 해지를 통보하였습니다. 그러나 임대인이 보증금 반환에 응하지 않자, 의뢰인은 법무법인 김앤파트너스를 찾아 사건을 의뢰하였습니다.
02사건의 쟁점
이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같이 정리되었습니다.
1. 묵시적으로 갱신된 임대차계약 상태에서 임차주택이 경매로 양도될 위기에 처한 경우, 임차인이 단독으로 임대차계약을 해지할 권한이 인정되는지 여부
2. 임차인의 해지통고가 임대인에게 도달한 시점에 임대차계약의 종료 효력이 즉시 발생하는지 여부
3. 임대인이 소재불명 또는 송달 회피로 일반적인 의사표시 전달이 곤란한 상황에서, 권리신고 및 배당요구신청서의 송달이 해지 의사의 통지로 갈음될 수 있는지 여부
4. 임대차계약 종료를 원인으로 한 보증금 4,500만 원 전액 반환청구권의 성립 여부
03김앤파트너스의 조력
법무법인 김앤파트너스는 다음과 같은 법률 조력을 제공하였습니다.
1. 부동산전세계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본을 확보하여 임차인으로서의 대항력과 우선변제권을 입증하였습니다.
2. 보증금 4,500만 원이 계약 당일 임대인 계좌로 이체된 내역을 증거로 제출하여 보증금 지급 사실을 명확히 하였습니다.
3. 경매통지서와 카카오톡 해지 통지 기록을 증거로 정리하여 임차인이 적시에 해지 의사를 표시하였음을 객관적으로 입증하였습니다.
4. 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 법리를 원용하여, 임차주택이 경락으로 양도될 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는다면 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 스스로 임대차를 종료시킬 수 있고, 해지통고 즉시 그 효력이 발생함을 적극 주장하였습니다.
5. 민사집행법 제606조 제1항의 법리를 함께 적용하여, 임차인의 권리신고 및 배당요구신청서가 경매법원을 통하여 임대인에게 송달되는 시점에도 임대차관계가 해지로 종료됨을 예비적으로 주장하였습니다.
6. 임대인의 소재가 불분명한 점을 고려하여 공시송달 절차를 활용함으로써 소송 지연을 최소화하였고, 소장 부본의 송달 자체로도 해지 의사가 재차 통지된 것으로 보아야 한다는 점을 명확히 하였습니다.
