01사건 개요
의뢰인은 연장 계약을 체결할 때 별도로 계약서를 작성하지 않고 구두로만 계약을 진행하였습니다. 이후 연장된 만기일로부터 약 2개월 전에 임대인에게 갱신거절의 의사를 통지했으나, 보증금을 반환받지 못하여 소송을 진행하게 되었습니다.
02사건의 쟁점
민사상 계약은 원칙적으로 구두로 해도 그 실체가 있고 유효합니다.
그러나 주택임대차계약을 연장할 때 별도 계약서를 작성하지 않는다면 계약 없이 묵시적 갱신이 되었다고 보는 경우가 많으며, 묵시적 갱신이 된 임대차계약은 해지 의사를 통지하고 3개월 이후에야 비로소 종료가 인정된다는 점이 특징입니다.
이 부분은 임대인이 악의적일 경우에는 시간을 끌며 늘어질 수 있는 문제일 수도 있었습니다.
03김앤파트너스의 조력
1) 증거 자료의 정리
저희가 의뢰인이 임대인과 주고받으셨다는 문자 내역을 검토한 결과, 연장된 만기일이 구두 합의된 날이라는 점에 대해서는 임대인이 순순히 인정하는 식으로 말하는 부분을 몇 군데 발견할 수 있었습니다.
저희는 이러한 자료 검토 결과를 근거로 하여 연장 합의된 만기일이 엄연히 존재한다는 사실을 법원에 보이고, 이보다 2개월 전에 갱신거절 의사를 통지했으므로 소송 시점에서는 계약이 종료된 것이 맞다고 주장하였습니다.
2) 임대인의 반박 예상 및 사전 방어
임대인이 연장 계약서가 없으므로 묵시적 갱신의 법리를 따라야 한다고 주장할 때에 대비하여, 저희는 묵시적 갱신 법리에 따른 계약 종료일자도 계산하여 혹시 임대인이 의뢰인 주장을 인정하지 않는다고 해도 결국에는 해당 날짜에 계약이 종료된다는 설명을 덧붙였습니다.
만약 저희가 묵시적 갱신 법리를 따로 언급하지 않았다면, 임대인이 이를 빌미 삼아 반박을 하고 저희가 재반박을 하는 사이 많은 시간이 소모되었을 수도 있었습니다. 그러나 저희가 묵시적 갱신 법리를 미리 언급하고 이에 따르더라도 계약 종료는 피할 수 없는 사실임을 법원에 설명함으로써, 임대인은 오히려 시간을 끌 수 있는 카드를 하나 잃어버리게 된 셈입니다.
