01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2020년 10월, 서울 동작구 사당동에 위치한 주거용 부동산에 관하여 피고(임대인)와 임대차계약을 체결하였습니다. 임대차보증금은 1억 5,000만 원, 계약기간은 2020년 10월 29일부터 2022년 10월 28일까지 24개월로 정한 계약이었습니다. 의뢰인은 계약 당일 보증금 중 일부를 먼저 지급한 뒤 나머지 금액을 입주일에 지급하고, 확정일자(임차인이 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있도록 계약서에 날짜를 받아두는 제도)를 발급받아 전입신고까지 마쳤습니다. 이후 2024년 7월에는 차임 등 일부 조건을 조정한 연장계약을 체결하며 해당 주택에서의 거주를 이어갔습니다.
그러나 2024년 9월경부터 해당 부동산에 누수 문제가 반복적으로 발생하기 시작하였습니다. 의뢰인은 임대인과 임대인이 소개한 관리 대리인에게 사진과 영상을 첨부한 문자메시지로 하자 발생 사실을 알리고 수선을 요청하였습니다. 특히 누수가 진행되는 과정을 직접 영상으로 촬영하여 “사태가 심각하다”는 점을 거듭 강조하였으나, 임대인 측은 2025년 5월경 “5월 말까지 반드시 수선하겠다”고 구두로 약속했을 뿐 실제로는 아무런 조치를 취하지 않았습니다.
거주 공간이 제 기능을 하지 못하는 상태가 이어지는 동안, 의뢰인은 보증금마저 돌려받지 못할 수 있다는 불안한 상황에 놓였습니다. 결국 의뢰인은 법무법인 김앤파트너스에 사건을 의뢰하여, 계약 해제와 보증금 반환을 동시에 추진하기로 결정하였습니다.
02사건의 쟁점
1. 임대인의 수선 의무 이행 여부
민법 제623조(임대인의 의무)는 임대인이 목적물을 임차인이 사용·수익하게 할 수 있는 상태로 유지해야 할 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다. 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결(수선의무에 관한 대표 판례)은 “수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없을 정도의 하자라면 임대인이 그 수선의무를 부담한다”고 판시하였습니다. 본건 부동산은 오랜 시간 누수가 방치되어 벽지, 침구류는 물론 전자기기에까지 피해가 확산된 상태였고, 이는 사회통념상 주거용도로서 본래 기능을 상실한 수준에 해당하는지가 핵심 쟁점이었습니다.
2. 이행지체에 따른 계약 해제 가능성
민법 제544조(이행지체와 해제)는 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방이 상당한 기간을 정하여 이행을 최고(이행을 독촉하는 통지)하고, 그 기간 내에 이행하지 아니하면 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다. 의뢰인이 수차례 문자메시지로 하자를 통지하고 수선을 요청하였음에도 피고가 공사에 착수조차 하지 않은 사정이 이행지체에 해당하는지가 쟁점이었습니다.
3. 계약 종료에 따른 보증금 반환 범위
임대차계약이 해제로 종료된 이상, 피고가 부동산을 인도받음과 동시에 보증금 1억 5,000만 원 전액을 반환할 의무가 있는지 여부가 최종 쟁점이었습니다. 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계(양 당사자가 상대방의 이행과 맞바꿔서 자신의 의무를 이행하는 관계)에 있으므로, 주문을 어떻게 구성할 것인지도 중요한 실무적 포인트였습니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 증거 확보 및 체계적 정리
김앤파트너스는 의뢰인이 임대인 및 관리 대리인에게 보낸 문자메시지, 하자 부위 사진, 누수 진행 영상, 연장계약서, 보증금 영수증, 등기사항전부증명서(부동산의 권리관계를 공시하는 등기부의 공식 서류), 주민등록표초본 등 총 13종에 달하는 증거자료를 정리하여 법원에 제출하였습니다. 특히 “수선하겠다”는 임대인 측 구두 약속과 이후의 부작위를 시계열로 정리하여 이행지체 상태를 명확히 입증하였습니다.
2. 대법원 판례를 토대로 한 법리 적용
민법 제623조 및 제544조를 근거로, 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결을 적극 원용하였습니다. 단순한 소규모 하자가 아니라 “목적물의 본래 기능을 상실시킬 정도의 중대한 하자”임을 강조하여, 임대인의 수선의무가 명확히 존재함을 논증하였습니다.
3. 해제 통지 및 소송 전략
의뢰인은 2025년 9월 29일 피고에게 문자메시지로 해제를 통지하였고, 김앤파트너스는 해당 통지로써 임대차계약이 적법하게 종료되었음을 주장·입증하였습니다. 이어 부동산 인도와 동시이행 관계로 보증금 1억 5,000만 원 전액의 지급을 청구하는 구조로 소장을 구성하고, 가집행(확정 전이라도 판결을 집행할 수 있도록 하는 재판 조치) 선고까지 구하여 법원의 판단을 신속히 이끌어냈습니다.
