사건 개요
의뢰인(임차인)은 2016년 11월, 서울 관악구 신림동 소재 건물의 2층 전부를 보증금 2억 1,000만 원에 임차했습니다. 해당 부동산은 단독 소유가 아니었고, 피고1과 피고2가 공유자로서 함께 임대인 지위에 있었던 공동임대인 사건이었습니다. 의뢰인은 약정한 보증금 전액을 지급했는데, 그 중 1억 3,700만 원은 전세자금 대출로 충당한 금액이었습니다. 매달 빠져나가는 대출 이자를 성실히 감당하며, 의뢰인은 전입신고와 확정일자(계약서에 날짜 도장을 받아 보증금 우선변제권을 확보하는 절차)까지 제때 마쳐 두었습니다.
이 사건 임대차계약은 2018년과 2020년, 2022년까지 세 차례에 걸쳐 같은 조건으로 갱신계약이 체결되었고, 최종 만기는 2024년 12월 19일이었습니다. 의뢰인은 무려 8년 가까운 기간을 같은 집에서 거주한 장기 임차인이었습니다.
만기가 다가오자 의뢰인은 2024년 10월, 만기 약 2개월 전에 피고2에게 문자메시지로 “계약을 더 이상 갱신하지 않겠다”는 의사를 분명히 통지했습니다. 그런데 피고2는 2024년 11월 말 전화를 걸어와 “만기일에 보증금을 돌려주기 어렵다”는 말만 반복했고, 이후 의뢰인이 수차례 반환을 요구했음에도 “아직 돈을 구하지 못했다”는 답변으로 회피했습니다.
이사 갈 집은 이미 정해져 있고, 전세자금 대출 이자는 한 달도 거르지 않고 빠져나가는데 보증금 2억 1,000만 원이 통째로 묶여 있는 상황이었습니다. 언제 돌려받을지 기약도 없고, 임대인 두 명이 서로 책임을 미루는 듯한 태도에 의뢰인의 불안은 점점 커져 갔습니다. 결국 의뢰인은 더 이상 혼자 기다리는 것으로는 해결될 수 없다고 판단하고 법무법인 김앤파트너스에 사건을 의뢰했습니다.
사건의 쟁점
1. 임대차계약이 적법하게 종료되었는지 여부
피고 측은 전화 통화로 “돈이 없다”는 입장만 반복했을 뿐, 계약이 여전히 존속한다는 취지로 다툴 여지가 있는 상황이었습니다. 김앤파트너스는 주택임대차보호법(이하 ‘주임법’, 주거용 임대차에서 임차인을 보호하기 위한 특별법) 제6조 제1항과 제6조의2 규정을 정면에 세웠습니다. 임차인은 만기 2개월 전까지 갱신거절 통지(계약을 더 이상 이어가지 않겠다는 의사표시)를 하기만 하면 계약을 종료시킬 수 있고, 설령 묵시적 갱신(별도 의사표시 없이 같은 조건으로 자동 연장되는 것)이 이루어졌더라도 임차인은 언제든 해지 통지를 할 수 있으며 그 통지 후 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다는 법리입니다. 의뢰인이 2024년 10월에 보낸 문자메시지는 주임법상 적법한 갱신거절 통지에 해당하므로, 이 사건 임대차계약은 만기일인 2024년 12월 19일에 적법하게 종료되었다는 점을 명확히 해야 했습니다.
2. 공동임대인 2명에 대한 공동 책임 구조
이 사건 부동산은 피고1과 피고2가 공유하는 부동산이었고, 두 사람은 모두 공동임대인의 지위에 있었습니다. 따라서 보증금 반환의무도 한 사람만의 의무가 아니라 공동피고 전원이 함께 부담해야 하는 의무였습니다. 소장에서부터 피고들이 “공동하여” 보증금을 반환하도록 청구취지를 구성하여, 두 임대인 누구에게도 집행할 수 있는 판결을 확보하는 것이 매우 중요했습니다.
3. 부동산 인도와 보증금 반환의 동시이행 관계
임대차가 종료되면 임차인은 부동산을 인도할 의무가 있고, 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 이 두 의무는 민법상 동시이행항변권(상대방이 자신의 의무를 이행할 때까지 내 의무의 이행을 거절할 수 있는 권리)이 인정되는 관계에 있으므로, 의뢰인이 보증금을 받지 못한 채 부동산을 먼저 비워줄 이유는 전혀 없었습니다. “부동산 인도와 동시에 보증금을 지급하라”는 동시이행 주문을 반드시 이끌어내야 했습니다.
4. 소송 중 일부 반환에 따른 청구취지 변경
소송 진행 중이던 2026년 2월 27일, 피고들은 보증금 2억 1,000만 원 중 1억 원을 먼저 반환했습니다. 이미 반환된 금액은 소 청구에서 제외해야 하지만, 의뢰인이 손해를 보지 않도록 나머지 1억 1,000만 원에 대하여 인도와의 동시이행을 구하는 형태로 청구 구조를 정밀하게 재편할 필요가 있었습니다.
김앤파트너스의 조력
1. 증거 체계의 정비
계약서 원본, 2018년과 2020년, 2022년 세 차례의 표준임대차계약서(갱신계약서), 주민등록표초본, 확정일자 부여현황, 보증금 이체내역, 전세자금 대출내역, 그리고 갱신거절 의사를 담은 문자메시지까지 이 사건 8년의 전 기간을 뒷받침하는 자료를 갑 제1호증부터 제10호증까지 체계적으로 정리해 제출했습니다. 특히 만기 2개월 전에 발송된 “갱신거절 의사 문자메시지”를 증거로 확보해 둔 점이 계약 종료 시점을 확정하는 결정적 자료가 되었습니다.
2. 이중의 종료 근거 구성
김앤파트너스는 계약 종료의 근거를 하나에만 의존하지 않았습니다. 첫째로는 만기 2개월 전 갱신거절 통지를 이유로 “이 사건 임대차계약은 만기일인 2024년 12월 19일에 적법하게 종료되었다”는 주된 주장을 세웠습니다. 둘째로는 “설령 그렇지 않더라도, 적어도 피고들이 소장 부본을 송달받은 날부터 3개월이 지난 후에는 계약이 종료된다”는 주임법 제6조의2에 근거한 예비적 주장을 덧붙였습니다. 임대인이 어떤 반박을 내놓아도 계약이 종료된다는 결론이 흔들리지 않도록 방어선을 이중으로 구축한 전략이었습니다.
3. 공시송달을 통한 신속 진행
피고들이 송달을 회피하여 소송이 지연되는 상황에 대비해, 법원에 공시송달(상대방의 주소를 알 수 없을 때 법원 게시판 게재 등으로 송달을 갈음하는 제도)을 신청하고, 민사소송법 제208조 제3항 제3호에 따른 공시송달 판결 절차로 사건을 신속히 끝까지 끌고 갔습니다. 임대인이 연락을 끊는 전형적인 지연 전술 앞에서 의뢰인이 무한정 기다리지 않도록 한 실무적 대응이었습니다.
4. 공동피고 전원에 대한 집행력 확보와 청구취지 변경
피고1과 피고2가 “공동하여” 보증금을 반환하도록 주문을 이끌어냄으로써, 두 임대인 중 어느 쪽에든 집행이 가능하도록 만들었습니다. 또한 소송 중 피고들이 1억 원을 반환하자 기존 청구원인은 그대로 원용하면서, 반환되지 않은 1억 1,000만 원에 대해 부동산 인도와의 동시이행을 구하는 형태로 청구취지 변경 신청을 즉시 제출하여, 판결의 정합성과 집행력을 동시에 확보했습니다.
