사건 개요
의뢰인(임차인)은 2023년 7월, 서울 서초구 소재의 오피스텔을 보증금 240,000,000원에 임차하는 계약을 체결했습니다. 당시 의뢰인은 보증금을 안전하게 보호받기 위해 권리상 하자로 인하여 보증보험 가입이 안 될 시 본 계약을 무효로 하고 보증금을 즉시 반환한다는 특약을 설정했습니다.
이후 의뢰인이 보증보험 가입을 신청했으나, 임대인의 타 부동산 보증금 미반환 이력으로 인해 가입이 거절되었습니다. 의뢰인은 특약에 따라 퇴거 및 보증금 반환을 요구했으나 임대인은 해결을 미루었고, 설상가상으로 해당 부동산에 강제경매까지 개시되자 의뢰인은 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위기에 처해 김앤파트너스를 찾았습니다.
사건의 쟁점
1) 특약에 따른 계약 무효 여부: 보증보험 가입 거절이 계약서상 명시된 무효 사유에 해당하여 부당이득반환 의무가 발생하는지 여부.
2) 경매 개시로 인한 해지권: 임대차 기간 만료 전이라도 경매 절차에서 배당요구를 함으로써 임대차 계약을 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있는지 여부.
김앤파트너스의 조력
법무법인 김앤파트너스는 의뢰인의 소중한 보증금을 확실히 회수하기 위해 두 가지 법리적 전략을 병행했습니다.
1) 부당이득반환 청구: 임대차 계약 시 합의한 특약을 근거로, 보증보험 가입이 불가능해진 현 상황에서 계약은 이미 무효가 되었으므로 보증금을 즉시 반환해야 함을 강력히 주장했습니다.
2) 해지권 행사의 정당성 입증: 대법원 판례를 인용하여, 경매가 시작된 상황에서 임차인이 배당요구를 신청한 것은 임대차 계약 종료의 의사표시로 볼 수 있으며, 이에 따라 임대인은 보증금 반환 의무가 있음을 입증했습니다.
3) 증거 자료 제출: 표준임대차계약서, 보증보험 가입 거절 관련 문자 메시지, 권리신고 및 배당요구신청서 등을 통해 사실관계를 명확히 뒷받침했습니다.
