01사건 개요
(2021가단XXXXX)
해당 사건의 의뢰인은 임대인 소유의 이 사건 부동산에 대한 임대차계약을 체결했고, 임대인에게 8천5백만 원의 임대차보증금을 지급한 후 이 사건 부동산을 인도받아 거주해왔습니다.
그렇게 이 사건 부동산에 거주하던 의뢰인은 어느 날 이 사건 부동산의 경매사건에 대한 협조 안내문을 받았습니다.
자신이 거주하던 집이 갑작스럽게 경매에 넘어간다는 소식을 듣게 된 의뢰인은 당혹스러운 마음도 잠시, 자신의 목돈인 보증금에 대한 걱정이 앞서기 시작했습니다.
이에 의뢰인은 자신의 임대차보증금에 관하여 (최) 우선변제권의 혜택을 받고자 법원에 권리신고 및 배당요구 신청을 하였습니다.
[권리신고란 경매사건과 관련하여 법원에 자신의 권리를 알리며 신고하는 것이고, 배당요구 신청이란 상대방의 재산으로부터 변제받을 수 있는 자신의 권리를 명시하여 신청하는 것을 말합니다.]
또한 위와 같은 부동산 경매 통보로 임대인에 대한 신뢰를 잃게 되었기에, 임대인에게 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 거절의 통지를 했습니다.
이후 이 사건 부동산에 대한 임대차계약은 기간 만료로 종료되었고, 의뢰인은 임대인에게 보증금 반환을 요구했습니다.
하지만 임대인은 경매로 집이 넘어간 것을 보지 않았냐며, 돈이 없어 보증금도 돌려줄 수 없다는 핑계로 보증금 반환을 거절했습니다.
아울러 경매로 인해 보증금을 반환받지 못할 것을 불안해하는 의뢰인에게 임대인은 경매에서 주택공사가 이 사건 부동산을 매입하여 세입자의 보증금을 챙겨줄 것이라는 거짓말까지 하며 의뢰인을 안심시키려고 했습니다.
이러한 임대인의 태도에 지속적으로 불안함과 고통을 받아온 의뢰인은 결국 소송을 결심하게 되었고 저희 법무법인에 도움을 요청하게 되었습니다.
02사건의 쟁점
임대차계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 임차주택을 반환해야 할 의무가 생기고, 동시에 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 생깁니다.
임차인의 임차주택의 반환 의무와 임대인의 임차보증금의 반환 의무는 동시이행의 관계에 있으나, 해당 사건과 같이 임대인이 일방적으로 임차보증금의 반환 의무를 거절하는 경우가 발생할 수 있습니다.
소송은 대략 6개월이라는 시간이 걸리기 때문에 내용증명을 통해 임대인의 이행을 촉구하여 소송을 진행하기 전에 사건을 해결하는 것이 가장 좋은 방법이지만, 내용증명은 하나의 증거로만 의미가 있을 뿐 법적인 효력이 없기에 임대인은 계속해서 이행을 거절할 수도 있습니다.
이와 같이 보증금 반환 내용증명을 했음에도 문제가 해결되지 않는다면, 임대차보증금 반환 소송을 통해 임대인에게 강제집행을 진행하여 보증금을 반환받아야 하며, 필요에 따라 임차권등기 명령을 신청하는 경우도 있습니다.
임차인은 위와 같은 동시 이행 의무에 의해 임차주택을 임대인에게 반환한 상태에 해당해야 승소할 가능성이 높습니다.
그러나 주택 반환 후 불가피하게 이사를 가게 되어 주택의 점유 요건을 상실하거나 다른 곳으로 전입신고를 해야 한다면, 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 임차목적물이 경매되는 경우에 법적인 보호를 전혀 받지 못하는 불행한 상황에 처하게 될 수 있습니다.
이러한 경우에는 임차인은 임대차계약이 종료된 이후 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임차주택을 반환하고 자유롭게 이사할 수 있도록 임차권등기 명령을 신청한 후 보증금 반환 청구 소송을 통해 임대인에게 보증금 반환을 강제해야 합니다.
03김앤파트너스의 조력
사건에 착수한 저희 법무법인은 보증금 반환 청구소송을 진행하기에 앞서 의뢰인과의 심층적인 상담을 통해 사건 개요와 중요한 사항들에 관해 파악해나갔습니다.
이를 통해 저희는 임대인이 의뢰인에게 보증금 전액에 대한 반환 의무가 있음을 확인할 수 있었고, 다음과 같이 법원에 보증금 전액 반환 청구를 인용해 줄 것을 호소했습니다.
1) 의뢰인이 임대인과 이 사건 부동산에 대해 임대차계약을 체결한 사실
의뢰인은 임대인과 임대인 소유의 이 사건 부동산을 임대차보증금 8,500만 원, 월 차임 없이 임대차 기간 2년으로 약정하여 임대차계약을 체결했습니다. 이후 의뢰인은 보증금을 지급하고 이 사건 부동산을 인도받아 사용해왔습니다.
2) 계약이 종료된 사실
이 사건 부동산에 거주 중이던 의뢰인은 갑작스럽게 이 사건 부동산의 경매사건에 대한 협조 안내문을 받게 되었고, 더는 이 집에서 살 수 없겠다고 생각한 의뢰인은 임대인에게 계약만료 약 6개월 전에 임대차계약 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하였습니다. 그리고 이 사건 부동산에 대한 임대차계약은 기간 만료로 종료되었습니다.
3) 계약 종료에 따른 임대인의 보증금 반환 의무
이렇듯 이 사건 부동산에 대한 임대차계약이 종료되었으므로 임대인은 의뢰인에게 보증금을 반환해야 하는 의무가 발생했습니다. 이에 따라 의뢰인은 임대인에게 보증금을 돌려달라고 요구했으나 임대인은 보증금으로 줄 돈이 없다며 보증금의 반환을 거절하는 한편, 주택공사가 이 사건 부동산을 매입하여 의뢰인에게 보증금을 줄 것이라는 거짓말로 의뢰인을 더욱 고통스럽게 했습니다.
이와 같은 이유로 임대인에게 보증금 전액에 대한 반환 의무가 있음을 인용해 줄 것을 호소했습니다.
