01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2023년 4월, 서울 관악구 소재 건물에 대하여 임대차보증금 1억 2,000만 원에 임대차계약을 체결하였습니다. 임대차기간은 2023년 5월 26일부터 2025년 5월 25일까지였고, 의뢰인은 계약 당일 보증금 전액을 지급한 뒤 건물을 인도받아 전입신고까지 마쳤습니다.
임대차기간 만료 1개월 전, 의뢰인은 피고(임대인)에게 갱신 거절 의사를 표시하였고, 2025년 11월 14일 임대목적물을 인도하였습니다. 그러나 피고들은 보증금 반환을 차일피일 미루었습니다. 해당 건물은 피고들의 피상속인이 사망한 후 피고들이 각 2분의 1 지분으로 상속받은 건물이었는데, 피고들 중 한 명이 오랫동안 건물을 관리하며 공동명의로 임대차계약을 체결해 왔습니다. 그런데 보증금 반환 시점이 되자 나머지 피고 측에서 “임대차계약에 대한 대리권을 수여한 적 없다”며 반환 의무를 부정하고 나섰습니다.
의뢰인은 보증금을 돌려받지 못하는 불안한 상황에서 김앤파트너스에 사건을 의뢰하게 되었습니다.
02사건의 쟁점
1. 공유건물에서의 임대차보증금 반환 의무의 범위
피고들은 건물을 각 2분의 1 지분으로 공유하고 있었습니다. 피고 측은 임대차보증금 중 자신의 지분에 해당하는 6,000만 원만 반환할 의무가 있다고 주장하였습니다. 그러나 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 임대차보증금을 수령한 경우, 그 임대차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당하므로 피고의 이 주장은 받아들여지지 않았습니다.
2. 유권대리(대리권 수여 여부)
피고들 중 건물을 실제로 관리하던 피고가 나머지 피고에게 묵시적으로 임대차계약 체결에 관한 대리권을 수여하였다고 주장한 부분이 쟁점이 되었습니다. 건물 관리 피고가 오랫동안 공동명의로 임대차계약을 체결하고, 그 과정에서 임차인들의 전세자금 대출도 받기도 하였으나, 나머지 피고가 이를 묵시적으로 수인하였다는 사실만으로는 대리권 수여를 인정할 수 없다고 판단되었습니다.
3. 민법 제126조 표현대리 성립 여부
건물 관리 피고가 건물의 통상적인 관리행위 전반에 관한 대리권을 가지고 있었고, 이를 넘어 임대차계약까지 체결한 것이 표현대리에 해당하는지가 다투어졌습니다. 법원은 피고들이 각 2분의 1 지분을 공유하고 있고, 한 피고가 장기간 건물을 관리하였다는 사정만으로는 나머지 피고에게 임대차계약 체결에 관한 기본대리권이 존재한다고 볼 증거가 없다고 판단하였습니다.
4. 무권대리 행위의 추인 여부
김씨라는 사람이 해당 건물에 관하여 주택임차권 등기를 신청하고 인용 결정을 받아 송달된 사실이 있었으나, 이러한 사정만으로 피고가 임대차계약 체결을 묵시적으로 추인하였다고 보기는 어렵다고 판단되었습니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 공유 건물 임대차보증금의 불가분채무 법리 적용
김앤파트너스는 피고들이 건물을 공동으로 임대한 이상, 보증금 반환채무는 불가분채무에 해당한다는 법리를 명확히 주장하여 피고 측의 “지분 비율만큼만 반환하겠다”는 주장을 차단하였습니다.
2. 임대차계약 체결 경위 및 관리 실태 입증
건물 관리 피고가 오랫동안 공동명의로 여러 차례 임대차계약을 체결해 온 사실, 임차인들의 전세자금 대출 과정에서의 경위 등을 증거로 확보하여 실질적 임대 관계를 입증하였습니다.
3. 계약서, 등기부등본, 전입세대 열람 등 핵심 증거 정리
갑 제1호증부터 제10호증까지의 증거를 체계적으로 정리하여 임대차계약의 성립, 보증금 지급, 목적물 인도 및 반환 사실을 빠짐없이 입증하였습니다.
4. 지연손해금 산정 및 청구원인 변경
임대차 종료일 및 목적물 인도일을 기준으로 지연손해금 기산점을 정확히 산정하고, 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 통해 민법 및 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 지연이자를 청구하였습니다.
