사건 개요
의뢰인(임차인)은 2020년 1월 7일 경기도 성남시 수정구 태평동 소재 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택에 관하여 임대차보증금 1억 1천만 원, 임대차기간 2020년 1월 20일부터 2022년 1월 20일까지 24개월로 정한 임대차계약을 체결하였습니다.
계약 체결과 동시에 보증금을 모두 지급하였고, 2020년 1월 7일에는 확정일자까지 받아두며 임차인으로서 필요한 절차를 빠짐없이 이행하였습니다.
이후 이 사건 임대차계약은 두 차례 묵시적으로 갱신되어 만료일이 2026년 1월 20일에 이르렀습니다. 그 사이 임대인 지위 또한 피고에게 승계된 상황이었습니다.
의뢰인은 계약을 더 이상 갱신할 의사가 없어 만료일을 충분히 앞둔 2025년 10월 24일 피고에게 갱신거절 의사를 정식으로 통지하였습니다. 그러나 피고는 이에 대해 일체의 답변을 하지 않았고, 보증금 반환 계획에 대해서도 약 3개월 동안 묵묵부답으로 일관하였습니다.
만료일이 임박해 와도 임대인의 태도에는 아무런 변화가 없었고, 결국 의뢰인은 보증금 1억 1천만 원의 회수를 위해 김앤파트너스에 사건을 의뢰하게 되었습니다.
사건의 쟁점
판결문 이유에서 다툼이 된 주요 쟁점은 다음과 같습니다.
1. 묵시적 갱신을 거쳐 만료일에 이른 임대차계약에 대하여, 임차인의 갱신거절 통지가 적법하게 이루어졌는지 여부
2. 임대차계약 만료에 따른 보증금 반환의무가 임대인 지위를 승계한 피고에게 그대로 귀속되는지 여부
3. 임대차계약 종료 시점이 임박한 상황에서, 변론종결일을 만료일 이후로 둘 수 있도록 선제적 소송이 가능한지 여부
임대인 측은 소장에 대해 일체의 답변과 응소를 하지 않으며 절차를 지연시키는 태도를 보였습니다. 이에 김앤파트너스는 주택임대차보호법상 법리와 사실관계를 정밀하게 정리하여 공시송달에 의한 판결까지 염두에 둔 입체적 대응 전략을 수립하였습니다.
김앤파트너스의 조력
김앤파트너스는 의뢰인의 보증금 회수를 위해 다음과 같은 조력을 제공하였습니다.
1. 2020년 최초 임대차계약서, 확정일자 자료, 보증금 지급 내역 등 핵심 증거를 정리하여 임차인의 대항력과 우선변제권을 명확히 입증하였습니다.
2. 임대차계약이 두 차례 묵시적으로 갱신된 경위와 임대인 지위가 피고에게 승계된 사실관계를 시간 순으로 도식화하여 재판부가 곧바로 쟁점을 파악할 수 있도록 정리하였습니다.
3. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신 규정과 갱신거절 통지의 효력에 관한 법리를 적용하여, 2025년 10월 24일자 갱신거절 통지로 인해 계약이 본래의 종기인 2026년 1월 20일에 종료된다는 점을 논증하였습니다.
4. 계약 만료가 임박했음에도 임대인이 묵묵부답으로 일관하는 상황을 감안하여, 보증금 회수의 공백이 발생하지 않도록 만료일 이전에 선제적으로 소를 제기하고 변론종결을 임대차 종료 이후로 맞추는 전략을 세웠습니다.
5. 임대인의 무대응에 대비하여 송달 절차를 면밀히 관리하고, 공시송달에 의한 판결로 이어질 수 있도록 청구원인을 빈틈없이 구성하였습니다.
