01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2021년 11월 27일 인천 미추홀구 주안동 소재 아파트에 관하여 전 소유자와 보증금 2억 1,600만 원, 임대차기간 24개월의 전세 계약을 체결하였습니다. 계약 체결 직후 확정일자를 받고 전입신고까지 마치며 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태로 거주를 시작하였습니다.
이후 2023년 11월 19일 임대차 계약을 한 차례 연장하면서 보증금을 2억 1,100만 원으로 일부 감액하고, 임대차기간을 2023년 12월 13일부터 2025년 12월 13일까지 24개월로 다시 정하였습니다.
문제는 계약 기간 중 집이 팔리면서 발생하였습니다. 2025년 8월 11일 피고(현재 임대인)가 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마치고 임대인의 지위를 승계하게 되었고, 의뢰인은 뒤늦게 부동산이 매매되었다는 사실을 통지받았습니다.
소유자가 바뀐 집에 계속 거주해야 한다는 불안감, 그리고 새로운 임대인이 보증금 반환 의사를 제대로 밝히지 않는 상황에서 의뢰인은 2025년 10월 28일 피고에게 직접 전화를 걸어 임대차 계약의 해지 의사를 명확히 전달하였습니다. 그러나 피고 측의 반응이 미온적이어서 보증금을 제때 돌려받을 수 있을지 알 수 없는 상황이 이어지자, 의뢰인은 법무법인 김앤파트너스를 찾아 사건을 의뢰하였습니다.
02사건의 쟁점
1. 임대인 지위 승계 이후 임차인의 계약해지권 행사 가능 여부
– 주택임대차보호법 제6조의2 제1항(묵시적 갱신 또는 계약갱신 후 임차인의 해지권)에 따르면, 임대인이 소유권을 승계한 경우에도 임차인은 일정 요건을 갖추어 임대차 계약을 중도 해지할 수 있습니다. 피고는 새롭게 임대인의 지위를 승계하였을 뿐 의뢰인의 해지 의사 통지에 대한 명확한 이행 태도를 보이지 않았고, 김앤파트너스는 해당 조항의 적용 요건과 통지의 효력 발생 시점을 중심으로 법리 구성을 하였습니다.
2. 해지 통지 후 3개월 경과에 따른 효력 발생 시점
– 주택임대차보호법 제6조의2 제2항은 해지 통지를 임대인이 받은 날로부터 3개월이 경과하면 그 효력이 발생한다고 명시하고 있습니다. 의뢰인이 2025년 10월 28일 전화로 해지 의사를 통지한 점, 이후 소장 부본 송달을 통해서도 해지 의사를 재차 명확히 한 점을 근거로, 해지의 효력 발생을 뒷받침하였습니다.
3. 보증금 반환과 부동산 인도의 동시이행(서로 동시에 이행해야 하는 관계) 관계
– 임대차 계약이 적법하게 종료된 이상 임대인은 임차인으로부터 부동산을 인도(건물을 넘겨받음) 받음과 동시에 보증금 전액을 반환할 의무가 있습니다. 김앤파트너스는 청구취지를 “부동산 인도와 동시에 보증금 지급”으로 구성하여 판결 후 집행 단계에서의 분쟁 소지를 최소화하였습니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 계약 체결 경위와 법률관계 총정리
– 최초 계약부터 갱신 계약, 그리고 소유권 이전까지 이어진 일련의 과정을 부동산전세계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본 등을 통해 시간순으로 정리하였습니다. 이를 통해 의뢰인이 임대차 기간 내내 적법한 대항력을 유지하였음을 증명하였습니다.
2. 보증금 지급 증빙 확보
– 최초 계약 당시 보증금을 수회에 걸쳐 입금한 이체 내역, 전세자금 대출을 받아 송금한 내역 등 “보증금 지급 내역”을 빠짐없이 제출하여, 피고 측이 수령 금액을 다투지 못하도록 사실관계를 확정하였습니다.
3. 해지 의사 통지의 이중 확보
– 2025년 10월 28일 전화 통화 내역과 해지 의사 통지 문자메시지를 증거로 제출하고, 나아가 본 소장 부본 송달을 통해서도 해지 의사를 재차 명확히 하여, 어느 시점으로 보더라도 해지의 효력이 발생하였음을 뒷받침하였습니다.
4. 주택임대차보호법 제6조의2에 기한 법리 구성
– 임차인의 계약해지권과 효력 발생 시점에 관한 규정을 정확히 적용하여 청구원인을 구성하였고, 민사소송법 제208조 제3항 제2호에 따른 자백간주 판결(피고가 답변서 제출 등으로 다투지 않아 원고 주장을 인정한 것으로 보고 선고되는 판결) 요건까지 세심하게 관리하여 신속한 결론이 내려지도록 소송을 진행하였습니다.
