01사건 개요
의뢰인은 보증금을 돌려받으려던 중 임차물건이 신탁계약에 따라 신탁회사에게 소유권이 이전된 사실을 확인했습니다. 의뢰인은 고민 끝에 신탁회사에 임대차계약 해지 의사표시를 한 내용증명을 발송한 이후 지급명령을 신청했으나, 신탁회사가 자신들은 임대차보증금에 책임지지 않는다고 이의신청하여 소송이 시작되었습니다.
02사건의 쟁점
일반적으로 임차물건 소유권자가 바뀌는 경우라면, 주택임대차보호법 제3조 제4항의 임대인 지위 승계 조항이 적용되어 새 소유자가 임대인이 됩니다. 그리고 묵시적 갱신이 된 상태의 임대차계약은 임차인의 해지 의사표시가 임대인에게 도달한 날부터 3개월 후에 효력이 발생합니다.
그런데 의뢰인이 상대했던 신탁회사는 신탁계약 조항에 임대차계약 종료 또는 해지에 따른 임대차보증금 반환은 여전히 원소유자(위탁자)가 부담한다는 조항을 넣었으므로, 자신들에게 임대차계약 해지를 통지하는 것은 유효하지 않아 임대차계약은 여전히 존속하고 있고 나아가 자신들에게 보증금을 청구할 수 없다고도 주장하였습니다.
03김앤파트너스의 조력
1) 법률 및 판례의 분석
저희는 다수의 판례를 통하여 신탁계약에 의한 소유권이전 등기가 이루어진 경우라도 주택임대차보호법에 의거하여 신탁회사에게 소유권이 넘어감과 함께 임대인의 지위도 승계된다는 사실을 확인하였습니다.
또한 신탁회사가 임대인의 지위를 승계한다면 당연히 신탁회사를 상대로 통지한 해지의 의사표시도 유효하므로, 임대차계약은 적법하게 종료되었다는 법리도 검토하였습니다.
2) 소송 내용의 정비
신탁회사는 소송 내용의 다른 부분들에 대해서도 원고측 증명이 부족하다고 주장하기도 하였습니다. 저희는 사건을 위임받기 전 의뢰인이 진행하였던 지급명령의 내용 및 진행 경과를 확인하여, 상대방에게 다른 반박의 여지를 주거나 법원의 관심이 핵심적인 내용에서 이탈하지 않도록 서면을 정리하여 제출하였습니다.
