01사건 개요
의뢰인은 수년간 거주하다가 이사를 나가려던 중 부동산 등기부상 소유자가 변경이 된 사실을 확인하였습니다. 여기서 특이한 것은 소유권이전등기가 신탁계약을 원인으로 하여 신탁회사 앞으로 경료가 되었다는 점이었습니다. 의뢰인은 신탁회사에 내용증명을 보내 임대차보증금 반환을 요구했지만, 신탁회사는 자기들은 신탁 계약에 따를 뿐 임대인으로서의 책임을 질 필요가 없다고 주장하였습니다.
02사건의 쟁점
일반적인 매매를 원인으로 임차물건 소유권자가 바뀌는 경우라면, 주택임대차보호법 제3조 제4항의 임대인 지위 승계 조항이 적용되어 새 소유자가 임대인이 됩니다.
그런데 신탁계약으로 인하여 소유권이전 등기가 이루어지는 경우, 신탁회사는 제한된 목적에 따라서만 소유권을 행사할 수 있기 때문에 진정한 소유자가 맞는지 여부가 논란이 되어 왔고, 한편으로 신탁회사들은 신탁계약에 임대차에 관한 책임을 면한다는 조항을 넣어 임대인으로서 부담할 수 있는 책임을 피하고자 하고 있습니다.
03김앤파트너스의 조력
1) 법률 및 사례의 검토
저희는 주택임대차보호법상 임대인 지위 승계는 임차인이 대항력 요건을 갖추기만 했다면 당연승계, 즉 당사자가 따로 정하지 않아도 법률에 따라 자동으로 적용이 된다는 대법원 판례를 확인하였습니다.
아울러 신탁회사가 계약에 따라 제한된 소유권 행사만 가능하니 진정한 소유자가 아니라는 부분에 대해서는, 원소유자와 신탁회사 사이의 계약 이행 문제일 뿐 법적으로는 신탁회사가 소유자가 맞다고 확인한 판례를 다수 취합하였습니다.
2) 신탁계약의 분석
신탁회사는 신탁계약서상에서 임차인에 대해 책임을 부담하지 않는다는 다수의 조항이 있음을 들고 나섰습니다. 그렇지만 주택임대차보호법상 임대인 지위 승계는 강행법규이고, 신탁계약은 법률에 위반하여 체결할 수는 없는 사인 간의 계약에 불과하므로 저희는 의뢰인 주장이 더욱 법에 부합하다는 점을 부각시켰습니다.
또한 신탁계약 자체도 그 체결 일자가 의뢰인의 대항력을 갖춘 날짜보다 늦은 점, 계약 조항의 문언상 해석에 따르면 의뢰인에 대해서는 해당 사항이 없다는 점도 검토하여 이를 준비서면으로 제출했습니다.
