01사건 개요
의뢰인은 보증금을 돌려받고자 임대차계약 해지를 알아보던 중, 임차물건이 신탁계약에 따라 신탁회사에게 소유권이 이전된 사실을 확인했습니다. 의뢰인은 원소유자와 신탁회사 모두에게 보증금을 돌려달라는 내용증명은 보냈지만, 누구에게 소송을 해야 할지에 대해서는 확신할 수 없어 저희에게 조력을 요청하였습니다.
02사건의 쟁점
일반적으로 임차물건 소유권자가 바뀌는 경우라면, 주택임대차보호법 제3조 제4항의 임대인 지위 승계 조항이 적용되어 새 소유자가 임대인이 됩니다. 그리고 묵시적 갱신이 된 상태의 임대차계약은 임차인의 해지 의사표시가 임대인에게 도달한 날부터 3개월 후에 효력이 발생합니다.
그런데 의뢰인이 상대했던 신탁회사는 신탁계약 조항에 임대차계약 종료 또는 해지에 따른 임대차보증금 반환은 여전히 원소유자가 부담한다는 조항을 넣었으므로, 임대차계약 종료 여부는 원소유자에게 해지를 통지한 사실을 증명해야 하고 또한 보증금반환 청구 자체도 원소유자에게 해야 한다고 주장하였습니다.
03김앤파트너스의 조력
1) 법률 및 판례의 분석
저희는 다수의 판례를 통하여 신탁계약에 의한 소유권이전 등기가 이루어진 경우라도 주택임대차보호법에 의거하여 신탁회사에게 소유권이 넘어감과 함께 임대인의 지위도 승계된다는 사실을 확인하였습니다.
또한 신탁회사가 임대인의 지위를 승계한다면 당연히 신탁회사를 상대로 통지한 해지의 의사표시도 유효하므로, 임대차계약은 적법하게 종료되었다는 법리도 검토하였습니다.
2) 신탁회사 주장에 대한 방어
신탁회사측은 제시된 증거가 모자라다는 취지로 의뢰인을 공격하기도 했습니다. 이에 저희는 그 동안 보증금반환 사건을 진행하면서 쌓은 경험을 토대로 부족한 자료가 무엇인지 파악하고 이를 증거로 제출하도록 조언해 드렸습니다.
한편으로 신탁회사는 신탁 당시 임차인이 있다는 사실을 알았을 것임에도 불구하고 임차인으로서는 보통의 경우 파악하기 어려운 신탁계약서 내용을 근거로 보증금반환 책임을 피하는 것은 임차인의 권익을 위해 허용되어선 안 된다고도 방어해 드렸습니다.
