사건 개요
의뢰인은 임대차계약을 해지하고 보증금을 반환 받으려던 차에, 임차물건이 신탁계약에 따라 신탁회사의 소유로 넘어간 사실을 확인했습니다. 의뢰인은 신탁회사로 소유권이 넘어가는 경우 누구를 상대로 보증금을 청구해야 할지 막막해하던 끝에 저희에게 도움을 요청하였습니다.
사건의 쟁점
일반적인 매매를 원인으로 임차물건 소유권자가 바뀌는 경우라면, 주택임대차보호법 제3조 제4항의 임대인 지위 승계 조항이 적용되어 새 소유자가 임대인이 됩니다.
그런데 신탁회사는 진정한 소유자가 아니라, 단순히 신탁계약에 따라 특정한 목적을 위해서만 소유권을 행사할 수 있는 지위에 있다는 점을 들어 자신들에 대한 보증금 청구를 기각해달라고 법원에 주장하였습니다.
김앤파트너스의 조력
1) 법률 및 사례의 검토
저희는 주택임대차보호법상 임대인 지위 승계는 임차인이 대항력 요건을 갖추기만 했다면 당연승계, 즉 당사자가 따로 정하지 않아도 법률에 따라 자동으로 적용이 된다는 대법원 판례를 확인하였습니다.
아울러 신탁회사가 계약에 따라 제한된 소유권 행사만 가능하니 진정한 소유자가 아니라는 부분에 대해서는, 원소유자와 신탁회사 사이의 계약 이행 문제일 뿐 법적으로는 신탁회사가 소유자가 맞다고 확인한 판례를 다수 취합하였습니다.
2) 강제집행을 고려한 대응
위 사안에서 처음에 법원은 이 사건을 조정에 회부한 다음 원소유자들이 보증금을 반환하는 것으로 조정을 내리려고 했습니다.
그러나 그렇게 사건이 종결될 경우, 집행권원에 표시된 채무자는 원소유자가 될 것인데 부동산 등기부상 소유권자는 신탁회사이므로, 저희는 필요한 경우에조차 부동산 강제경매를 할 수 없게 된다는 부당한 상황이 발생할 수 있음을 감지하고 조정이 아닌 판결을 내려줄 것을 요청하였습니다.
