사건 개요
의뢰인은 이사를 나가기 위해 계약을 연장하지 않겠다는 통지를 임대인에게 해야 하는 상황이었으나, 의뢰인의 임차 부동산은 소유권을 이전하도록 하는 신탁계약이 체결되어 있었기에 신탁회사에 해지를 통지하게 되었습니다. 그러나 신탁회사는 자신들은 해지 통지를 받을 지위에 있는 임대인이 아니라고 주장하여 소송이 시작되었습니다.
사건의 쟁점
주택임대차보호법 제3조 제4항은 대항력 있는 임차인의 임차물건은 그 소유권이 이전되면 새 소유자가 임대인의 지위를 승계한다고 명시하고 있습니다.
그러나 신탁회사는 부동산 등기사항증명서상 소유권을 이전받은 것은 맞지만, 신탁계약서에 보증금 반환 등 임대차계약과 관련하여 임차인에게 책임을 지는 사람은 원래 소유자라는 이유로 자신들은 보증금 반환 의무가 없다고 주장했습니다.
김앤파트너스의 조력
1) 관련 법리의 분석 및 적용
우리 법원은 임대인의 지위 승계에 관한 법조문을 당연승계 규정으로 해석하고 있습니다.
아울러, 우리 법원은 신탁계약이 진정으로 소유권을 이전하는 것은 아닐지라도 대외적으로는 신탁법 및 부동산 등기사항증명서에 따라 수탁자가 소유권자가 되는 것이 맞기 때문에, 결국 임대인 지위 승계에 대한 법조문이 적용되는 것이 맞다고 판결하고 있습니다.
2) 신탁계약서의 검토
신탁회사는 자신들은 임대차계약에 관여하지 않는다고 주장하였으나, 이 사건의 경우 신탁계약서 조항 중 임차인이 위탁자(원 소유자)에게 보증금 반환을 요청했는데도 처리가 되지 않았을 시 수탁자(신탁회사)가 부동산 처분에 대해 행사할 수 있는 권한을 정한 내용이 있었습니다.
저희는 이 규정의 존재가 이미 신탁회사가 임대인으로서 권한을 행사할 수 있도록 여지를 만든 것이라고 논지를 세워 집중적으로 파고들었습니다.
