01사건 개요
의뢰인은 전세 계약이 만료되기 3개월 전에 집주인에게 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 알렸고, 집주인은 보증금을 마련하기 위해 대출을 알아보겠다고 했습니다. 그러나 집주인은 대출에 관해 의뢰인이 알아본 바와 다른 말을 하며 대출을 받지 않았고 의뢰인은 점차 집주인을 믿기 힘들어졌습니다.
이에 의뢰인은 새로운 집을 계약하기 위한 계약금이라도 먼저 마련해달라고 부탁했지만 집주인은 새로운 임차인이 구해지면 그때 계약금을 주겠다는 입장을 고수했습니다.
의뢰인은 신혼집에 대해 전세권 설정 등기까지 마쳐둔 꼼꼼한 성격이었지만 막상 전세 계약 만료 기간이 가까워지니 어쩌면 이대로 집주인의 말만 믿고 있다가는 제때 보증금을 돌려받지 못할 수도 있겠다는 불안감을 느끼게 되었습니다.
이에 의뢰인은 전세 계약 기간이 만료되기도 전에 저희 법무법인을 찾아와 도움을 요청하게 되었습니다.
02사건의 쟁점
1) 임대인 지위 승계
의뢰인이 전셋집에 대해 계약할 당시 집주인은 건축주였습니다. 건축주는 계약할 당시 전셋집의 집주인이 바뀔 것이라는 것을 알려주었고, 실제로 의뢰인이 입주할 당시 전셋집에 대한 전세권 설정 등기를 신청할 때에 전세권 설정을 해준 것은 지금의 집주인이었습니다.
이렇듯 집주인은 이전의 집주인으로부터 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 양수인이었으므로 의뢰인에게 보증금을 반환해 줄 의무가 있었습니다.
2) 내용증명 발송
의뢰인은 이미 집주인에 대해 문자나 전화를 통해 전세 계약을 연장하지 않고 종료하겠다는 뜻을 밝혔기 때문에 전세 계약의 기간 만료와 함께 전세 계약은 종료될 것이었습니다.
그럼에도 내용증명을 통해 다시 한번 계약이 종료된 사실을 알리고 그럼에도 보증금을 반환하지 않는다면 집주인에게 일어날 불이익을 알려 집주인을 사실상 압박하고 그로 인해 보증금의 반환 시기를 앞당길 수 있도록 해야 했습니다.
3) 계약기간 만료 전 미리 청구 – 장래 이행의 소
소송은 계약 기간이 끝나 각자의 의무를 이행해야 하는 시기가 이른 뒤에야 제기되는 것이 보통입니다. 그럼에도 계약 기간이 끝나기 전에 미리 소송을 진행하게 되는 경우가 있습니다. 이를 장래 이행의 소라고 합니다.
장래 이행의 소를 제기할 수 있는 경우는 계약 기간이 만료되길 기다린다고 해도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 것이 명백히 예상되어 미리 보증금을 청구해야 하는 필요성이 인정될 때입니다.
이에 전세 계약 종료의 시점에 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 상황을 밝히고 미리 소를 제기하여 의뢰인의 손실을 최소화해야 했습니다.
03김앤파트너스의 조력
1) 내용증명의 발송
저희 법무법인은 소를 제기하기에 앞서 먼저 집주인에게 내용증명을 발송했습니다.
그 내용으로는 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우,
(1) 보증금 3억 7천만 원에 대한 연 12%의 지연이자를 내야 할 수 있고,
(2) 의뢰인이 보증금을 반환받아야 할 상황은 법적으로 명백하기 때문에 필연적으로 집주인은 소송에서 패소하여 변호사 수임료, 인지대, 송달료 등의 소송비용을 부담해야 하고,
(3) 그럼에도 불구하고 보증금을 반환하지 않을 경우 전셋집에 대한 강제집행 절차가 진행될 수 있다는 등의 불이익을 알렸습니다.
2) 전세 반환보증금 소송의 진행
(1) 전세보증금을 반환해야 하는 의무가 있는 점에 대해
의뢰인과 전 집주인이 전셋집에 대해 보증금 3억 7천만 원으로 하는 전세 계약을 맺은 사실과 약속했던 2년의 전세 계약기간이 만료를 앞둔 사실을 밝혔습니다.
의뢰인은 집주인에게 계약기간 만료 3개월 전에 전세 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 알렸으므로 전셋집의 양수인인 지금의 집주인에게는 보증금을 반환할 의무가 있다는 사실을 밝혔습니다.
이에 대해 집주인은 의뢰인에게 새로운 임차인을 구하게 되면 보증금을 돌려주겠다고 주장해왔습니다.
그러나 전세보증금 반환 의무는 전세 계약 기간이 만료된 때에 바로 발생하는 것이기 때문에 새로운 임차인을 구했는지 여부와 무관하게 집주인은 전세계약 기간이 만료되면 의뢰인으로부터 전셋집을 인도받음과 동시에 전세보증금을 반환해야 할 의무가 있다는 점을 밝혔습니다.
(2) 장래 이행의 소를 제기해야 하는 필요성에 대해
최근 부동산 가격이 하락함에 따라 새로운 임차인을 구하기 어려워진 상황이라는 것을 감안했을 때, 전세 기간이 만료되어 계약이 종료된다고 해도 집주인이 전세보증금을 지급할 것이라고 기대하기는 어려웠습니다.
때문에 전세 계약의 기간이 만료되지 않았음에도 이와 같이 미리 전세보증금 반환을 청구한다는 점을 밝혔습니다.
