01사건 개요
(2023나XX)
큰 다툼이 없었기 때문에 4년이 넘는 시간 동안 집주인과 임차인의 관계로 지내왔던 의뢰인과 임차인 사이에 결국 문제가 생겼습니다. 그간 성실하게 월세를 지급해오던 임차인이 집에 곰팡이가 피었으니 월세를 낼 수가 없다는 것이었습니다.
그렇게 4개월간 월세를 지급하지 않는 임차인을 견디다 못한 의뢰인은 계약을 해지하려 했지만, 임차인은 곰팡이로 피해를 보았으니 지급하지 않은 4개월간의 월세를 공제하지 말고 보증금을 전액 돌려달라고 요구해왔습니다.
그렇게 다투는 동안 임차인은 집을 비우게 되었고 이로써 의뢰인은 전셋집에 대한 점유를 되찾게 되었지만, 임차인은 의뢰인에게 말도 없이 마음대로 전셋집의 도어락을 변경하였습니다.
이후 의뢰인이 다시 도어락을 교체했지만, 임차인은 또다시 마음대로 도어락을 교체하면서 의뢰인에게 도어락의 비밀번호조차 알려주지 않았습니다.
아무리 생각해 봐도 상식적이지 않은 임차인의 요구와 태도에 의뢰인은 저희 법무법인을 찾아왔고, 제1심 법원에서 다행스럽게도 임차인은 의뢰인에게 전셋집을 인도하고 미지급한 4개월간의 월세와 이후 도어락을 무단으로 설치하여 전셋집을 점유한 기간 동안의 비용을 지급하라는 판결을 받아낼 수 있었습니다.
이렇게 문제가 해결되는가 싶었지만 악질적인 임차인은 제1심 법원이 자신의 주장을 일방적으로 배척했고 의뢰인의 주장만 전폭적으로 수용했다며 항소를 제기하기에 이르렀습니다.
02사건의 쟁점
임대차계약이 만기에 이르면 집주인은 임차인에게 보증금을 반환해야 하고, 임차인은 집주인에게 전셋집을 반환해야 하는 동시이행의 의무를 가지게 됩니다.
그러나 임차인은 집주인인 의뢰인과 보증금에 대해 다투는 도중에 전셋집에서 이사를 나갔기 때문에 점유를 상실하여 임대차계약상의 동시 이행항변권을 잃어버리게 되었습니다.
그럼에도 보증금을 돌려받지 못했다며 전셋집의 도어락을 무단으로 변경하는 불법행위를 저질렀으므로, 임차인에게 불법행위에 기한 손해배상을 청구해야 했습니다.
또한 의뢰인은 임차인과 반환해야 하는 보증금의 액수에 대해 다투다가 보증금에 상당하는 금액을 변제공탁하였는데, 임차인은 이러한 변제공탁이 무효라며 다투고 있었습니다. 때문에 변제공탁의 유효성에 대해서도 입증해야 했습니다.
03김앤파트너스의 조력
제1심에서 이미 승소했던 저희 법무법인은 항소심에서는 주로 임차인들의 주장에 대한 반박을 바탕으로 의뢰인의 이익을 지키고자 했습니다.
1) 4개월간의 월세를 지급하지 않은 것은 정당한 권리행사라는 점에 대해
(1) 곰팡이에 대한 의뢰인의 수선의무불이행으로 재산상 피해가 발생했다는 점에 대해
임대차계약에 있어 목적물을 사용할 수 있게 해주어야 할 집주인의 의무와 월세를 지급해야 하는 임차인의 의무는 대응 관계에 있기 때문에, 집주인이 전셋집을 사용할 수 있도록 고쳐주지 않아서 전셋집을 전혀 사용할 수 없다면 임차인은 월세의 지급을 거절할 수 있습니다.
하지만 전셋집을 고쳐주지 않아서 부분적으로 사용에 지장이 있는 경우라면, 지장이 있는 한도 내에서만 월세 지급을 거절할 수 있는 것이지, 월세 전부를 지급 거절할 수 있는 것은 아닙니다.
의뢰인의 전셋집에 곰팡이가 피어 사용에 제한이 있었던 것은 사실이지만, 임차인은 곰팡이로 인한 전셋집 사용의 제한으로 어느 정도의 객관적인 재산상 피해가 발생한 것인지 입증하지 못했고, 전셋집의 사용이 전혀 불가능했는지, 부분적으로 지장이 있었는지에 대해서도 입증하지 못했습니다.
따라서 의뢰인이 곰팡이로 인한 수선의무를 이행하지 않았으므로 재산상 피해가 발생하여 월세를 지급할 수 없었다는 임차인의 주장은 받아들여질 수 없다는 점을 밝혔습니다.
(2) 의뢰인 대신 임차인이 장기수선 충당금을 납부했다는 점에 대해
임차인은 집주인인 의뢰인을 대신하여 장기수선 충당금을 대신 납부했다며 계좌이체 내역서를 그 증거로 제출했습니다.
하지만 그러한 기재만으로는 실제로 임차인이 의뢰인 대신 장기수선 충당금을 납부했다거나 납부한 액수에 관해 인정하기 어렵고, 만약 실제로 지출했다고 하더라도 의뢰인의 소유권에 기한 인도 청구 및 불법행위에 기한 손해배상청구에 해당 채권으로 대항할 수는 없다는 점을 밝혔습니다.
2) 의뢰인의 변제공탁 효력에 대해
임차인은 보증금의 액수에 대한 다툼이 있음에도 의뢰인이 보증금에 대한 반환 명목으로 일방적으로 행한 변제공탁은 효력이 없다고 주장했습니다.
하지만 이러한 경우 우리 법원은 채무자(의뢰인)가 채무의 이행제공을 했더라도 채권자(임차인)가 그 수령을 거절하거나 거절할 것이 명백한 경우라면 채무자는 이행의 제공 없이도 바로 변제공탁을 할 수 있다고 보고 있습니다.
이러한 법원의 태도에 따를 때, 의뢰인이 보증금 반환 의사를 밝히며 지급 방법에 대해 임차인과 협의하려 하였으나, 임차인은 의뢰인에 대해 전셋집의 곰팡이로 인한 손해배상채권을 가지고 있다며 보증금의 액수에 대해 다투고 있었으므로, 적법한 이행제공이 있음에도 채권자인 임차인이 이를 수령거절한 경우에 해당했습니다.
따라서 의뢰인의 변제공탁은 유효하다는 점을 밝혔습니다.
3) 도어락의 무단 변경이 불법점유가 아니라는 점에 대해
임차인은 공동현관의 비밀번호를 모르기 때문에 도어락을 변경했더라도 전셋집을 점유하고 있지 않다고 주장하지만, 임차인이 무단으로 교체한 도어락의 비밀번호를 의뢰인에게 알려주지 않은 이상, 여전히 임차인이 전셋집을 사실상 지배하고 있다고 보아야 한다는 점을 밝혔습니다.
임차인은 보증금을 반환받지 않은 상태로 의뢰인에게 목적물을 완전히 인도하여 임대차계약에 기한 점유권을 상실함과 동시에 동시 이행항변을 포기하였음에도 이후 기존 도어락을 손괴하고 도어락을 마음대로 변경하여 의뢰인의 점유를 침해함과 동시에 형사상의 주거침입 죄까지 범한 것이라는 점을 밝혔습니다.
임차인은 이후 검찰로부터 손괴 및 주거침입 사실까지 인정받은 바, 현재까지 의뢰인의 점유는 회복되지 않고 여전히 임차인에 의해 불법적으로 침해되고 있다는 점을 밝혔습니다.
