사건 개요
의뢰인(임차인)은 2020년 5월 4일 피고(임대인)와 안양시 동안구 관양동 소재 아파트에 관하여 임대차보증금 2억 8,000만원, 임대차기간 2020년 5월 18일부터 2022년 5월 17일까지 24개월로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.
계약 체결 직후 의뢰인은 약정한 보증금 2억 8,000만원 전액을 임대인에게 지급하고 해당 부동산에 입주하여 평온하게 거주하였습니다.
그러나 임대차기간이 만료된 이후 임대인은 의뢰인에게 임대차보증금을 반환하지 못하였고, 의뢰인은 부득이하게 임차권등기명령 절차를 거쳐 부동산을 인도하였음에도 임대인은 보증금 반환 의무를 계속 지체하였습니다.
임대인은 일부 지연손해금 명목으로 2023년 7월경부터 2024년 7월경까지 합계 1,330만원만을 의뢰인 계좌로 송금하였을 뿐, 정작 보증금 원금 2억 8,000만원에 대해서는 어떠한 변제도 하지 않은 채 시간만 끌었습니다.
수년간 거주하던 보금자리를 비워 주었음에도 보증금을 돌려받지 못해 새로운 주거 마련에 큰 어려움을 겪던 의뢰인은 결국 김앤파트너스에 사건을 의뢰하였습니다.
사건의 쟁점
본 사건에서 임대인 측은 단순한 변제 지연을 넘어 세 가지 적극적 항변을 내세워 보증금 반환을 거부하였습니다.
1. 동시이행 항변
임대인은 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임대차목적물 반환의무 및 임차권등기 말소의무가 서로 동시이행 관계에 있으므로, 의뢰인의 청구에 응할 수 없다고 주장하였습니다.
2. 근저당권 설정에 따른 지급 금지 항변
임대인은 의뢰인의 임대차보증금 반환채권 중 2억 6,880만원에 관하여 농협은행 명의로 근질권이 설정되어 있어, 해당 금액은 임차인에게 지급이 금지되어 있으므로 청구에 응할 수 없다고 다투었습니다.
3. 체납세금 압류에 따른 지급 거부 항변
임대인은 예산세무서가 2024년 5월 1일자로 의뢰인의 임대차보증금반환채권 중 5,896,570원을 체납액 명목으로 압류하였으므로 그 부분은 지급할 수 없다는 항변까지 추가하였습니다.
이러한 임대인 측 주장은 외형상 법리적 근거를 갖춘 듯 보였지만, 실제로는 보증금 반환을 회피하기 위한 시간 끌기 전략에 가까웠고, 김앤파트너스는 각 쟁점별로 판례와 사실관계에 근거한 정밀한 반박이 필요하다고 판단하였습니다.
김앤파트너스의 조력
김앤파트너스는 임대인 측의 다층적 항변을 단계별로 분쇄하기 위한 입체적 소송 전략을 수립하였습니다.
1. 동시이행 항변에 대한 대법원 판례 활용
김앤파트너스는 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 이미 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주된 목적으로 한다는 점에 착안하였습니다. 이러한 임차권등기의 본질에 비추어 볼 때, 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다는 대법원 2005다4529 판결의 법리를 적극적으로 원용하였고, 재판부는 이를 그대로 받아들여 임대인의 동시이행 항변을 배척하였습니다.
2. 근저당권자 동의 입증 및 사후 추인 법리 구성
근질권 설정으로 보증금 지급이 금지된다는 임대인 항변에 대해서는, 김앤파트너스가 근저당권자인 의뢰인이 본 소 제기에 대하여 사후적으로 근질권자인 농협은행의 동의를 받았다고 봄이 타당하다는 점을 입증하는 자료를 제출하였습니다. 결과적으로 재판부는 농협은행의 사후 추인이 인정된다고 판단하여 임대인 항변을 배척하였습니다.
3. 압류 해소 사실 입증 및 변론 종결 시점 활용
세무서 압류에 따른 지급 거부 항변에 대해서는, 압류 이후 의뢰인이 직접 체납액을 납부하여 변론 종결에 가까운 2025년 12월 24일 현재 국세 체납액이 존재하지 아니한 사실을 갑 제9호증 및 을 제2호증을 통해 명확히 입증하였습니다. 재판부는 이미 압류의 원인이 소멸하였다고 판단하여 이 항변 역시 받아들이지 않았습니다.
4. 지연손해금 구간별 정밀 산정
김앤파트너스는 임대인이 자발적으로 지급한 1,330만원에 대해서는 이를 2022년 5월 28일부터 2023년 5월 9일까지의 지연손해금에 충당된 것으로 정리하고, 그 이후 기간에 대하여는 임대차보증금 원금 2억 8,000만원에 대한 2023년 5월 10일부터의 지연손해금을 청구하는 정밀한 계산식을 구성하였습니다. 또한 소장 부본 송달 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12% 지연손해금이 적용되도록 청구취지를 구성하였습니다.
