01사건 개요
의뢰인은 2019년 4월, 서울 구로구 개봉동 소재 다세대주택에 보증금 2억 7,900만 원으로 전세 계약을 체결하고 입주했습니다. 전입신고와 확정일자(임차인의 우선변제권을 확보하기 위한 절차)까지 빠짐없이 마친 뒤 안정적으로 거주를 시작했습니다.
2021년에는 임대인과 합의하여 계약을 갱신하면서 보증금이 1,700만 원 증액되어 총 2억 9,600만 원이 되었고, 의뢰인은 증액분도 모두 지급했습니다.
그런데 2025년 5월, 의뢰인이 다음 갱신을 앞두고 보증금 감액을 요청하자 임대인은 이를 거절했습니다. 의뢰인은 더 이상 계약을 유지하기 어렵다고 판단하여 2025년 7월 임대인에게 계약 종료 의사를 전달했고, 임대인도 이에 동의했습니다.
그러나 막상 퇴거 시점이 다가오자 임대인은 보증금 반환을 미루기 시작했습니다. 2억 9,600만 원이라는 큰 금액이 묶인 채 돌아오지 않는 상황에서, 의뢰인은 김앤파트너스를 찾아오셨습니다.
이후 피고(임대인)는 2019년 6월 12일 해당 부동산의 소유권을 이전받아 임대인 지위를 승계하였습니다. 2021년 5월 6일 원고와 피고는 임대차계약을 연장하면서 보증금을 1,700만 원 증액한 2억 9,600만 원으로 합의하였고, 의뢰인은 2021년 6월 3일과 6월 8일에 걸쳐 증액분을 모두 지급하였습니다.
그런데 2025년 5월 30일, 의뢰인이 피고에게 임대차계약 갱신을 위해 보증금 4,000만 원 감액을 요청하자, 피고는 감액해줄 수 없다고 거절하였습니다. 이에 의뢰인은 2025년 7월 4일 피고에게 임대차계약이 2025년 5월 30일부로 종료되었다는 취지의 문자메시지를 보냈고, 피고도 이에 동의하였습니다. 그럼에도 피고가 보증금 반환을 이행하지 않자, 의뢰인은 김앤파트너스에 사건을 의뢰하게 되었습니다.
02사건의 쟁점
1. 임대차 계약이 실제로 종료되었는지, 종료 시점은 언제인지
임대인이 계약 종료 자체를 부인할 가능성이 있었습니다. 그러나 의뢰인이 보낸 문자메시지에 대해 임대인이 동의한 기록이 남아 있었고, 이를 통해 쌍방 합의에 의한 계약 종료 사실을 입증해야 했습니다.
2. 합의 종료가 인정되지 않더라도 법률상 해지가 가능한지
주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 계약갱신요구권을 행사한 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있고, 통보가 도달한 날로부터 3개월이 경과하면 계약이 종료됩니다. 합의 종료가 다투어지더라도 법률상 해지 요건은 충족되었다는 점을 함께 주장할 필요가 있었습니다.
3. 보증금 2억 9,600만 원 전액 반환 의무가 인정되는지
계약 종료가 확인되는 이상, 임대인에게 보증금 전액을 반환할 의무가 있는지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점이었습니다.
03김앤파트너스의 조력
우선 의뢰인이 정당한 임차인임을 확인하는 작업부터 진행했습니다. 전세계약서, 등기부등본, 주민등록초본 등을 통해 보증금 납부 사실과 대항력(제3자에게도 임차권을 주장할 수 있는 효력) 취득 사실을 입증했습니다.
이어서 갱신 계약 당시 보증금이 2억 9,600만 원으로 증액된 경위를 정리했습니다. 계약서 원본과 계좌 이체 내역을 증거로 제출하여, 증액분을 포함한 보증금 전액이 실제로 지급되었음을 명확히 했습니다.
이 사건에서 가장 중요한 증거는 문자메시지였습니다. 임대인이 감액을 거절한 문자, 의뢰인이 계약 종료를 통보한 문자, 그리고 임대인이 이에 동의한 문자를 시간순으로 정리하여 제출함으로써 합의 해지 사실을 뒷받침했습니다.
아울러 합의 종료가 인정되지 않을 경우를 대비하여, 주택임대차보호법상 임차인의 해지 통보권을 근거로 법률상 해지 요건도 충족되었음을 이중으로 주장했습니다.
