01사건 개요
(2023가단XXX)
서울의 한 오피스텔에 대해 전세기간 2년, 보증금 1억 원으로 하는 전세계약을 맺은 의뢰인은 전입신고와 확정일자를 마치고 지내왔습니다.
전세계약 만료 기간이 가까워지자 집주인에게 전세계약 해지 통보를 해야 한다는 것을 알았지만 그 기간을 착각하여 1개월 전까지만 통보하면 된다고 생각했고, 의뢰인은 법에 따라 자연히 오피스텔에 대한 전세계약이 묵시적 갱신되어 원래의 계약기간 만료일에 보증금을 돌려받을 수 없게 되었습니다.
의뢰인은 뒤늦게 이 사실을 알게 되었고, 집주인마저도 전세가 나가지 않아 원래의 계약기간 만료일에 보증금을 돌려줄 수 없게 되었다고 난색을 표했습니다.
이에 의뢰인은 저희 법무법인을 찾아와 제때 보증금을 돌려받을 수 있는 방법이 있을지 도움을 구하게 되었습니다.
02사건의 쟁점
전세계약 만기에 따라 제때 보증금을 돌려받고자 한다면, 늦어도 전세계약 만기의 2개월 전에는 집주인에게 전세계약 해지의 의사표시를 해야 합니다.
이 시기를 놓친다면 묵시적 갱신에 의해 전세계약은 연장되게 되므로, 이후로는 언제든 전세계약의 해지 통지를 할 수 있는 대신, 그 의사표시를 한 날로부터 3개월 후에야 전세계약이 만료되게 됩니다.
따라서 2개월 전까지 전세계약 해지의 의사표시를 해야 했지만 의뢰인은 계약기간 만료일의 1개월 하고도 23일 전에 계약해지 의사표시를 했기 때문에 자동으로 묵시적 갱신이 되었습니다.
이에 의뢰인이 집주인으로부터 제때 보증금을 돌려받을 수 있도록 하기 위해서는 먼저 신속하게 의뢰인의 전세계약이 해지될 수 있도록 해야 했습니다.
03김앤파트너스의 조력
저희 법무법인은 의뢰인이 집주인으로부터 보증금을 신속히 돌려받을 수 있도록 다음과 같은 도움을 드렸습니다.
1) 전세계약의 종료에 대해
의뢰인의 전세계약은 묵시적 갱신이 된 상태였기 때문에 의뢰인이 집주인에게 계약 해지의 뜻을 전달한다고 해도 3개월을 기다려야 계약이 종료되는 상황이었습니다.
그러나 의뢰인은 하루라도 빨리 집주인에게서 보증금을 돌려받아야 했기 때문에 3개월을 기다릴 필요가 없는 방법을 택해야 했습니다. 바로 합의해지였습니다.
전세계약이 묵시적 갱신이 되었다고 해도 의뢰인과 집주인이 모두 전세계약이 해지되는 것에 동의한다면 그 즉시 전세계약 해지의 효과가 발생하게 되기 때문입니다.
이에 저희 법무법인은 의뢰인에게 이러한 사정을 설명했고, 의뢰인은 집주인에게 전세계약 해지에 대한 합의를 받아낼 수 있도록 연락하여 집주인으로부터 원래의 전세계약 만기일에 전세계약이 해지되는 것에 대해 동의한다는 답변을 받아낼 수 있었습니다.
이로써 묵시적 갱신 여부와는 상관없이 의뢰인의 전세계약은 처음의 전세계약 만기일을 기준으로 합의해지되었으므로, 의뢰인은 집주인에게 제때 보증금을 요구할 수 있게 되었습니다.
2) 보증금반환 소송에서의 주장
의뢰인의 묵시적 갱신 문제를 해결한 저희 법무법인은 의뢰인이 하루라도 빨리 보증금을 돌려받을 수 있도록 예정된 전세계약의 만기일이 다가오기 전에 선제적으로 보증금반환 소송을 진행하였습니다.
