01사건 개요
(2023가단XX)
보증금 3억 1,000만 원, 월세 10만 원으로 하는 월셋집에 대한 임대차계약을 체결하던 날, 집주인은 월세 기간을 2년으로 하게 되면 주택임대 사업자로서 보증보험 가입을 해야 하게 되기 때문에 자신의 편의를 위해 계약 기간을 4년으로 하는 임대차 계약서를 작성해달라는 부탁을 해오게 되었습니다.
의뢰인의 입장에서는 한국 금융 주택공사의 전세자금 대출을 받기 위해 2년짜리 임대차 계약서가 필요했기 때문에 굳이 집주인의 부탁을 받아들일 이유가 없었습니다.
하지만 4년짜리 임대차 계약서는 구청 신고용일 뿐이며 2년 뒤에 계약 조건을 재협상할 수 있다는 부동산 중개인의 설득에 넘어가 2년짜리 임대차 계약서와 4년짜리 임대차 계약서를 함께 작성하게 되었고, 의뢰인은 4년짜리 계약서는 교부받지 못한 채, 2년짜리 계약서만 교부받게 되었습니다.
2년짜리 계약서에 확정일자를 받아두고서 월셋집에서 거주해오던 의뢰인은 계약 만기일 2개월 전에 월세 계약을 연장하지 않고 해지하겠다는 통지를 집주인에게 하는 것을 놓쳐버려, 결국 묵시적 갱신 상태에 이르게 되었습니다.
이사를 계획하고 있던 의뢰인은 이러한 상황에서도 보증금을 돌려받을 수 있는지를 문의하기 위해 저희 법무법인을 방문하였고, 저희 법무법인은 의뢰인이 집주인에게서 보증금을 돌려받을 수 있도록 하기 위해 사건에 착수하게 되었습니다.
02사건의 쟁점
이미 묵시적 갱신이 이루어진 다음이었기 때문에 뒤늦게나마 임대차계약 갱신 거절의 통지를 한다고 해도 그로부터 3개월이 지나야 계약 해지의 효력이 발생하게 되므로 의뢰인의 이사 일정은 부득이하게 늦춰질 수밖에 없었습니다.
하지만 그렇다 하더라도 임차권 등기를 마쳐두면 이사를 가는 데에는 아무런 문제가 없기 때문에 임대차계약이 종료되는 대로 의뢰인에게 월셋집에 대한 임차권 등기를 마칠 수 있도록 해야 했습니다.
월셋집에 대한 임차권 등기 명령을 신청하자 집주인이 이에 대해 적극적으로 항고하며 다투어왔고, 소송에서도 임대차계약이 종료되지 않았다며 다투어왔기 때문에 집주인의 주장을 정면으로 반박하여 의뢰인이 보증금을 되찾을 수 있도록 해야 했습니다.
03김앤파트너스의 조력
의뢰인이 집주인에게서 무사히 보증금을 돌려받을 수 있도록 저희 법무법인은 다음과 같이 의뢰인을 도왔습니다.
1) 임차권 등기 명령의 신청
먼저 의뢰인이 임차인으로서의 권리를 상실하지 않고서 무사히 이사를 갈 수 있도록 월셋집에 대한 임차권 등기 명령을 신청하였습니다.
이에 집주인이 이의신청을 하고, 항고를 하는 등 적극적으로 다투어왔으나, 저희 법무법인은 임차인으로서 의뢰인에게 월셋집에 대한 임차권 등기를 마쳐두어야 할 권리와 요건이 구비되어 있다는 점을 주장하여 무사히 의뢰인이 임차권 등기를 마칠 수 있도록 하였습니다.
2) 보증금 반환 소송에서의 조력
이후 제기한 보증금 반환 소송에서는 다음과 같은 점을 주장하였습니다.
(1) 임대차계약이 해지된 점
(2) 지연손해금에 대해
(3) 집주인의 주장에 대해
ㄱ. 임대차 기간이 4년이었으므로 임대차계약이 종료되지 않았다는 점에 대해
계약 기간을 4년으로 정한 임대차 계약서가 작성되었다는 사실만으로는 집주인의 주장을 인정하기에 부족하고, 오히려 의뢰인이 집주인의 편의를 위한 요청에 응하여 신고용으로서 계약기간을 4년으로 하는 임대차 계약서를 작성한 것일 뿐이라는 점을 밝혔습니다.
이를 위해 의뢰인은 실제로 2년짜리 임대차 계약서에 확정일자를 받아두었다는 등 이를 입증하기 위한 정황증거를 근거로 제시하였습니다.
ㄴ. 만약 계약기간이 2년이었다고 해도 계약 연장의 합의로 계약이 존속 중이라는 점에 대해
의뢰인은 임대차계약 기간을 2년으로 한 임대차 계약서에 확정일자를 받았고, 임대차계약 기간을 4년으로 한 임대차 계약서를 받아보지도 못했다는 점을 밝혔습니다.
또한 의뢰인이 전세 대출 연장을 위해 집주인에게 연락을 했을 당시, ‘기존 계약 내용과 동일하게 연장해도 되겠냐.’는 의뢰인의 물음에 집주인은 ‘기존 조건으로 계약 연장하라.’고 답하였습니다.
이러한 대화 내용에서 알 수 있듯이 집주인 역시 이 사건 임대차계약의 기간이 2년임을 전제로 답한 것이며, 이 대화는 계약 연장에 관한 새로운 합의가 이루어진 것이 아니라 임대차계약에 대한 묵시적 갱신이 이루어졌음을 확인하는 내용에 지나지 않는다는 점을 밝혔습니다.
