사건 개요
의뢰인은 만기일로부터 4개월 전 갱신거절 통지를 하였음에도, 보증금을 반환 받지 못하여 소송을 시작하게 되었습니다. 그런데 임대인은 오히려 의뢰인이 보증금 청구 소송을 하는 것이 잘못된 행위라면서 맞서는 상황이 벌어지게 되었습니다.
사건의 쟁점
임대인의 주장은 동시이행의무에 근거한 것이었습니다. 우리 대법원은 임차인의 부동산 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 둘 중 어느 것이 먼저 선행되어야 하는 게 아니라 동시에 이행되어야 하는 의무임을 몇 차례에 걸쳐 확인하고 있는데, 임대인은 이러한 판례 중 하나를 인용하면서 의뢰인이 아직 이사를 나가지 않았으므로 자신 또한 보증금을 줄 의무가 없다는 취지로 주장하였습니다.
김앤파트너스의 조력
1) 청구취지의 정리
만약 소장에서 주장하는 내용이 오직 임대인만이 보증금 반환 의무를 부담한다는 식이었다면, 쟁점과 같은 임대인의 주장은 재판부에게 인정될 수도 있습니다. 저희는 수백 건에 달하는 보증금반환 소송을 진행하면서 이처럼 임대인이 공격해올 수도 있는 부분을 잘 알고 있었기 때문에, 처음부터 소장을 제출할 때 ‘피고는 부동산을 인도받고 보증금을 지급하라’는 취지로 부동산 인도 의무도 넣고 있습니다. 이렇게 되면 임대인이 동시이행 항변을 해도 이미 저희 또한 같은 주장을 하고 있는 것이기에 소송 진행에 문제가 없게 되는 것입니다.
2) 주택임대차보호법의 법리
한편, 주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차계약이 종료되고도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 그 돈을 완전히 반환받을 때까지 임차권을 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 바로 이 근거 조문이 있는 덕에 임차인 여러분들은 무리해서 이사를 나가지 않고도 보증금반환 소송을 하실 수 있는 것이고, 임대인으로부터 동시이행 항변이 들어온다 해도 거주하고 있는 사실 자체만으로는 패소의 요인이 되지 않는 것입니다. 오히려 보증금을 돌려주지 않으면서 이사 나가면 주겠다고 주장하는 임대인이 있으면, 해석에 따라선 위 조문에 위배되는 말을 하는 셈이 됩니다.
