사건 개요
의뢰인(임차인)은 2022년 4월 20일 평택시에 있는 한 건물의 2층 전부에 관하여 임대차계약을 체결했습니다. 보증금은 1억 원, 임대차기간은 2022년 5월 19일부터 2024년 5월 18일까지 24개월로 정한 계약이었습니다.
의뢰인은 계약 직후 보증금을 임대인에게 이체했고, 2022년 5월 19일 전입신고를 마친 뒤 해당 건물 2층에 실제로 거주해 왔습니다.
문제는 계약 만기 무렵에 시작되었습니다. 임대차계약 만기일 2개월 전까지 임대인과 임차인 어느 쪽도 갱신을 거절하겠다는 의사를 통지하지 않았고, 그 결과 이 계약은 묵시적으로 갱신되었습니다.
이후 의뢰인은 더 이상 거주를 이어갈 수 없는 상황이 되어 임대인에게 계약 해지 의사를 전달했습니다. 임대인은 특정 시기까지 기다려 달라고 답했고, 의뢰인은 그 말을 믿고 시기가 오기를 기다렸습니다.
그러나 임대인이 말한 시점이 지나도록 보증금은 돌아오지 않았습니다. 거듭된 요청에도 반환이 이루어지지 않자, 의뢰인은 보증금 8,000만 원을 회수하기 위해 김앤파트너스에 사건을 의뢰했습니다.
사건의 쟁점
판결문 이유와 청구원인을 통해 정리된 쟁점은 다음과 같습니다.
1. 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었는지, 그리고 그 종료 시점을 언제로 볼 것인지의 문제였습니다. 묵시적 갱신 이후 임차인이 해지를 통지한 경우, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생하기 때문입니다.
2. 임차인이 보증금 반환 의무의 전제가 되는 부동산 인도 의무를 제대로 이행했는지가 확인되어야 했습니다.
3. 보증금 반환이 늦어진 데 따른 지연손해금의 기산점과 이율을 어떻게 적용할 것인지가 쟁점이었습니다.
임대인은 의뢰인에게 “특정 시기까지 기다려 달라”고 말하며 반환을 미뤄 왔으나, 정작 약속한 시기가 지나도록 보증금을 돌려주지 않았습니다. 나아가 소송이 제기된 이후에도 임대인은 어떠한 대응도 하지 않았고, 송달조차 받지 않아 절차는 공시송달로 진행되었습니다.
김앤파트너스는 이러한 임대인의 회피에 흔들리지 않고, 계약 종료 사실과 반환 의무를 객관적 증거로 명확히 입증하는 데 집중했습니다.
김앤파트너스의 조력
1. 계약 관계와 권리관계를 뒷받침하는 증거를 빠짐없이 확보했습니다. 임대차계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본을 통해 의뢰인이 적법한 임차인이며 피고가 해당 부동산의 소유자이자 임대인이라는 점을 분명히 했습니다.
2. 보증금이 실제로 임대인에게 지급되었다는 사실을 이체내역으로 입증했습니다. 또한 임대인이 반환 시기를 언급하며 의뢰인을 기다리게 한 정황을 원·피고 사이의 통화 녹취록으로 확보해, 임대인의 반환 의무가 명백히 존재함을 객관적으로 드러냈습니다.
3. 주택임대차보호법의 묵시적 갱신 법리를 적용했습니다. 묵시적으로 갱신된 임대차에서 임차인이 해지를 통지하면 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다는 점을 토대로, 이 계약이 2025년 6월 17일에 적법하게 종료되었음을 명확히 정리했습니다.
4. 의뢰인이 부동산을 임대인에게 인도함으로써 보증금 반환의무가 현실적으로 발생했다는 점을 짚고, 반환 지연에 따른 지연손해금까지 함께 청구해 의뢰인의 손해를 빠짐없이 회복할 수 있도록 청구취지를 구성했습니다. 임대인이 소송에 응하지 않는 상황에서도 절차가 멈추지 않도록 진행해, 신속한 판결 선고를 이끌어냈습니다.
