01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2021년 11월 10일 서울 동작구 사당동에 위치한 다세대주택의 한 호실에 관하여 임대차보증금 1억 4천만 원, 월 차임 10만 원, 임대차기간 2021년 12월 30일부터 2023년 12월 29일까지 24개월로 정하는 임대차계약을 체결하였습니다.
의뢰인은 계약 체결 직후 계약금 100만 원과 잔여계약금 600만 원을 순차적으로 지급하였고, 잔금 1억 원은 전세자금 대출을 통해 마련하여 약정한 보증금 전액을 피고(임대인)에게 지급하였습니다.
이후 의뢰인은 2021년 12월 30일 전입신고와 함께 확정일자까지 받아 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 채 거주를 시작하였습니다.
그러던 중 의뢰인은 2025년 9월 16일 이 사건 부동산에 대하여 서울중앙지방법원에서 임의경매 절차가 개시된 사실을 알게 되었습니다. 보증금 회수가 불투명해진 상황에서 의뢰인은 즉시 법무법인 김앤파트너스의 문을 두드리게 되었습니다.
02사건의 쟁점
1. 임차주택에 임의경매 절차가 개시된 경우, 임차인이 임대차계약을 적법하게 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있는지 여부
2. 임대차기간 중 발생한 경매라는 사유에 대하여 임차인이 어떠한 법적 절차를 통해 임대차계약을 종료시킬 수 있는지 여부
3. 보증금 반환의무와 임차 부동산 인도의무 간의 동시이행 관계 인정 여부
4. 임대인 측이 변론기일에 출석하지 않고 다투지 않는 상황에서 의뢰인의 주장을 어떻게 입증할 것인지 여부
03김앤파트너스의 조력
1. 임대차계약서, 부동산전세계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본, 확정일자 부여현황 등 의뢰인의 대항력과 우선변제권을 입증할 수 있는 증거자료를 빠짐없이 확보하여 체계적으로 정리하였습니다.
2. 보증금 지급내역과 전세자금 대출내역까지 확보하여 의뢰인이 약정한 1억 4천만 원 전액을 실제로 피고에게 지급하였다는 사실을 명확히 입증하였습니다.
3. 임차주택이 경매에 부쳐진 경우 임차인은 임대차계약을 해지하여 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다는 법리를 토대로, 의뢰인의 권리 보전을 위한 즉각적인 조치를 진행하였습니다.
4. 2025년 9월 24일 서울중앙지방법원에 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하여 의뢰인의 우선변제권을 명확히 행사하였습니다.
5. 그 다음 날인 2025년 9월 25일 피고에게 문자메시지를 통해 임대차계약 해지 의사를 명시적으로 통지함으로써, 임대차계약이 적법하게 종료된 시점을 명확히 확정하였습니다.
6. 주택임대차보호법상 임대차계약 종료의 법리와 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 해지권의 효력을 정리하여 소장에 충실히 반영하였고, 결과적으로 피고가 답변서를 제출하지 않고 변론기일에 출석하지 않아 자백간주 판결을 이끌어내는 토대를 마련하였습니다.
