01사건 개요
(2023가단XXX)
집주인과 2년 간 보증금 3억 3천만 원으로 전세 계약을 맺은 의뢰인은 전입신고와 확정일자까지 마치고서 지내왔습니다.
그러다 다른 지역으로 이사를 해야 하는 사정이 생겼고, 전셋집에 대한 전세 계약을 갱신하지 않으려 전세 만기 5개월 전에 집주인에게 재계약을 하지 못하게 되었다는 사정을 문자로 알렸습니다. 하지만 집주인은 ‘전화드릴게요.’라고만 답할 뿐 아무런 연락도 없었습니다.
이후로도 의뢰인은 혹시나 제때 보증금을 돌려받지 못하게 될까 봐 한 달 간격으로 세 차례 전세 계약을 갱신하지 않고 종료하겠다는 내용의 문자를 보냈지만, 집주인은 ‘당장은 돌려줄 돈이 없고, 지금 가진 재산을 처분하고 있는 중이다.’라는 답변을 보낼 뿐이었습니다.
이미 전세 계약 만기까지는 3개월도 남지 않은 상황이었기 때문에 이대로 있다가는 혹시나 보증금을 돌려받지 못하게 될 수도 있겠다는 생각이 든 의뢰인은 다수의 전세보증금 반환 사건을 해결해왔던 저희 법무법인을 찾아와 도움을 요청하게 되었습니다.
02사건의 쟁점
전세보증금을 돌려받고자 한다면 전세 계약을 체결하고 전세보증금을 지급했던 사실과 전세 계약이 해지된 사실을 입증하면 됩니다.
이때 주로 문제 되는 것은 전세 계약이 해지가 되었는지의 여부이기 때문에 집주인에게 전세 계약 만기 2개월 전에 전세 계약 해지 통보를 했는지가 소송의 향방을 결정하게 됩니다.
의뢰인의 경우 집주인에게 문자로 수차례 전세 계약 갱신 거절의 통지를 했지만, 이후의 소송을 생각한다면 내용증명을 통해 전세 계약 해지의 뜻을 통지하는 것이 입증하기 쉬웠기 때문에 내용증명을 통해 한 번 더 전세 계약 해지의 통지를 해야 했습니다.
또한 하루라도 빨리 보증금을 되찾아야 하는 의뢰인을 위해서라도 전세 계약 만기까지 기다릴 것 없이 소를 제기하고, 미리 소를 제기해야 하는 사정이 있다는 것을 입증해야 했습니다.
03김앤파트너스의 조력
1) 전셋집에 대한 전세 계약을 체결하고 보증금을 지급한 점
의뢰인은 집주인과 전셋집에 대한 전세 계약을 체결했으며, 전세보증금으로서 3억 3천만 원을 집주인에게 지급했다는 점을 주장하며 이를 입증하기 위해 전세 계약서를 제출하였습니다.
2) 전세 계약 해지의 통지를 한 점
임차인이 전세 계약 갱신 거절을 통지하기 위해서는 전세 계약 만기로부터 6개월에서 2개월 전에 집주인에게 전세 계약 해지의 뜻을 전달해야 합니다.
이에 의뢰인은 전세 계약 만기 5개월 전부터 수차례 문자로 전세 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 알려왔습니다.
또한 전세 계약 만기 2개월 전에 전세 계약 해지를 통지하기 위한 내용증명을 보내었으므로, 집주인과 의뢰인 사이의 전세 계약은 전세 계약 만기일에 분명히 종료될 것이라는 점을 밝혔습니다.
3) 전세 계약의 종료로 보증금 반환 의무가 발생한 점
전세 계약이 종료되면 집주인은 임차인에게 보증금을 반환해야 하는 의무가 발생하며, 임차인은 집주인에게 전셋집을 반환해야 하는 의무가 발생하고, 각 의무는 동시에 이루어져야 하는 동시 이행관계에 해당하게 됩니다.
따라서 전세 계약 만기일에 의뢰인이 집주인에게 전셋집을 반환하면, 집주인은 의뢰인에게 보증금 3억 3천만 원을 반환해야 하는 의무가 발생한다는 점을 주장했습니다.
4) 미리 소를 제기해야 하는 사정
해당 소송은 의뢰인의 전세 계약 만기일로부터 2개월 전에 이루어진 것이어서, 이른바 장래 이행의 소에 해당했습니다. 미리 소를 제기해야 했던 사정이 있음을 밝히지 않으면 패소할 위험성이 있었습니다. 이에 ‘채무자의 태도나 채무의 내용으로 보아 채무의 이행기가 도래해도 채무자의 이행을 기대할 수 없다면 미리 청구할 필요가 있다.’는 대법원의 관련 판례를 제시했습니다.
