01사건 개요
의뢰인은 주택임대차계약이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못해 내용증명 발송, 전화 독촉 등 여러 방법을 시도했습니다. 그러나 임대인은 계약이 종료되지 않았다며 반환 의무를 부인했고, 특히 전세자금대출을 연장한 사실이 계약 갱신 의사 표시에 해당한다는 주장을 내세웠습니다. 이에 의뢰인은 소송을 제기하였고, 임대인 역시 소송대리인을 선임해 적극 대응했습니다.
02사건의 쟁점
1) 이사를 나가지 않았다는 이유로 계약 갱신 주장 가능 여부
– 임대인은 임차인이 부동산을 인도하지 않은 것을 ‘거주 의사 표시’로 해석하여 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 주장.
– 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라, 보증금을 반환받지 못한 임차인은 계약 종료 이후에도 임차권을 행사할 수 있어 단순한 점유 지속만으로 갱신 의사가 있다고 볼 수 있는지 여부가 문제 됨.
2) 보증금 반환 시기 합의가 갱신계약 체결인지 여부
– 반환 시기를 몇 개월 연기하기로 합의한 것을 계약 기간 연장으로 볼 수 있는지 다툼이 발생.
– 표현 사용 및 계약 종료 의사 명확화의 중요성이 쟁점이 됨.
3) 전세자금대출 연장이 계약 갱신 의사 표시인지 여부
– 대출 연장을 위한 은행 확인 절차가 실제 계약 갱신 합의로 해석될 수 있는지 여부.
– 은행의 질문 범위와 임대인의 답변 내용이 법률적으로 어떤 의미를 가지는지가 쟁점.
03김앤파트너스의 조력
1) 법률 및 사례 검토
– 주택임대차보호법 제4조 제2항과 관련 판례를 근거로, 임차인이 계속 거주하는 것이 곧 계약 갱신을 의미하지 않는다는 점을 정리.
– 전세자금대출 연장 과정에서 은행이 묻는 질문과 계약 갱신 합의 여부가 별개의 사안임을 입증할 수 있는 판례와 실무 사례 조사.
2) 사실관계 분석 및 반박 논리 구성
– 대출 연장 이전부터 임대인이 임차부동산을 전세 매물로 내놓았다는 사실을 확보하여, 계약 갱신 의사 부존재를 입증.
– 보증금 반환 시기 합의가 계약 연장이 아님을 강조하는 서면 작성 및 증거 제출.
