01사건 개요
(2023가단XX)
의뢰인은 집주인의 빌라 전셋집에 대해 전세보증금 289,000,000원, 전세 기간을 2년으로 하는 전세계약을 맺었고, 전입신고와 확정일자를 갖춘 뒤에 거주해왔습니다.
전세계약 기간이 가까워질 무렵, 의뢰인은 새로 이사 갈 집을 마련해두었기 때문에 전세계약을 연장하지 않겠다는 뜻을 알리기 위해 전세계약 만기 5개월 전에 집주인에게 계약을 연장하지 않을 것과 보증금을 미리 준비해달라는 내용의 문자를 보내었습니다.
그럼에도 집주인은 아무런 연락이 없었고, 보증금을 제때 돌려받지 못할 것 같아 점점 불안해진 의뢰인은 전세계약을 체결할 당시에 집주인이 전세금 전액에 대한 보증보험을 가입하겠다는 약속을 했던 것을 떠올렸습니다.
그러나 알아보니 약속과 달리 집주인은 전세보증보험의 가입에 대해 특약까지 해두었음에도 보증보험에 가입조차 하지 않았고, 이러한 사실을 깨닫게 된 의뢰인은 그야말로 사색이 되어 다급히 저희 법무법인을 찾아오게 되었습니다.
02사건의 쟁점
전세계약의 만기가 되면 임차인은 집주인에게 전셋집을 돌려주고, 집주인은 임차인에게 보증금을 돌려주어야 하며, 전셋집의 반환과 보증금의 반환은 동시이행의 관계에 있기 때문에 동시에 이루어져야 합니다.
그러나 실제로는 전세계약의 만기가 되었음에도 임차인에게 보증금을 돌려주지 않으려는 집주인들은 비일비재하고 심지어는 가진 재산을 모두 처분한 채 종적을 감추어버리는 경우까지 있습니다.
때문에 의뢰인의 경우에도 집주인이 재산을 빼돌릴 위험이 있었으므로 소송을 제기하기 전에 먼저 집주인의 별도의 재산인 부동산에 대해 가압류부터 신청한 뒤에 소송을 제기해야 했습니다.
03김앤파트너스의 조력
1) 집주인의 다른 재산에 대한 가압류 절차의 진행
소송을 제기하기 전에 집주인의 재산에 대해 가압류하기 위해 집주인이 보유하고 있는 재산을
알아보니 이미 다른 부동산에 대해 임차권등기가 설정되어 있는 상황이었습니다. 다른 전셋집에 대해서도 제때 보증금을 돌려주지 못했다는 뜻입니다.
이에 저희 법무법인은 다른 권리가 설정되어 있지 않은 집주인의 나머지 재산에 대해 서둘러 가압류 신청을 진행하여 집주인으로부터 직접 보증금을 돌려받지 못하게 될 경우에 대비하였습니다.
2) 보증금반환소송의 진행
전세계약 기간이 남아있는 상황이었지만 계약의 만기까지 기다린다고 해도 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높았기 때문에 저희 법무법인은 다음과 같은 사정에 대해 밝히며 선제적으로 보증금반환소송을 진행했습니다.
(1) 전세계약의 체결
의뢰인은 집주인과의 사이에 전셋집에 대한 계약을 체결하고 전세보증금 289,000,000원을 집주인에게 지급한 뒤에 전셋집에 대한 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다.
(2) 전세계약의 해지
이후 의뢰인은 전세계약 만기로부터 5개월 전에 전세계약을 갱신하지 않을 의사를 문자로 집주인에게 알렸습니다.
그럼에도 집주인은 의뢰인의 전세계약 해지의 통보에도 아무런 연락이 없었고, 전세계약을 체결할 당시에 특약사항으로 정해두었던 보증보험 가입조차 하지 않았던 바, 의뢰인과 집주인 간의 전세계약은 집주인이 의무를 이행하지 않았으므로 채무불이행으로 계약이 해지되었다고 보아야 한다는 점을 주장했습니다.
만약 그렇지 않다고 하더라도 의뢰인과 집주인 사이의 전세계약은 만기일에 이르면 해지된다는 점을 밝혔습니다.
(3) 보증금을 반환받지 못할 가능성이 높은 점
최근 부동산가격의 하락으로 새로이 임차인을 구하기 어려운 점을 감안할 때 전세계약의 만기까지 기다린다고 하더라도 집주인으로부터 보증금을 돌려받기 어려운 사정이 있다는 점을 주장했습니다.
따라서 채무의 이행기가 도래해도 채무의 이행을 기대할 수 없다면 미리 청구할 필요가 있다는 판례의 태도에 따라, 비록 전세계약의 만기 전이라고 하더라도 의뢰인에게는 미리 소송을 제기해야 하는 필요성이 있다는 점을 주장했습니다.
