01사건 개요
직장 근처로 집을 찾던 의뢰인은 마음에 드는 매물을 찾는 데 성공하였고, 그렇게 임대인과 임대차 계약을 체결하였습니다. 두 사람은 임대차 기간 2년, 보증금 7,500만 원으로 합의를 보았는데요. 그렇게 의뢰인은 모든 돈을 지급하고 아무런 문제 없이 2년 간 살았습니다.
하지만 회사에서 조금 더 가까운 곳에 새로운 집을 찾은 의뢰인은 위 임대차 계약이 끝나면 그곳으로 이사 가야겠다는 결심을 하였습니다. 그렇게 계약 만료 3개월 전에 임대인에게 계약을 연장하지 않겠다는 뜻의 문자메시지를 보냈습니다.
자신이 할 일은 다 했으니, 아무런 문제가 없을 거로 생각한 의뢰인이었지만, 계약 종료일 이후 상황은 이상하게 흘러갔는데요.
약정한 임대차 기간이 모두 지났음에도 불구하고 임대인이 의뢰인의 연락을 받지 않으며 보증금을 돌려줄 기미조차 보이지 않는 것이었습니다. 그 즉시 소를 제기하는 등 법적 대응에 나설 수도 있었지만, 착하기만 했던 의뢰인은 임대인을 믿으며 기다렸습니다.
하지만 보증금을 돌려줄 생각이 없는 것인지, 임대인은 몇 달이 지나도 의뢰인에게 연락을 주지 않았습니다. 더 기다리기만 하다가는 자신도 전세보증금 대출금을 상환하지 못해 큰일이 날 수도 있겠다는 생각이 든 의뢰인은 그렇게 법적 대응을 위해 저희를 찾아오셨습니다.
02사건의 쟁점
임대차 보증금을 돌려받기 위해서는 세 가지의 점을 주장·증명하여야 하는데요. ① 임대차 계약을 체결한 사실, ② 보증금을 지급한 사실, ③ 계약 기간의 만료입니다.
특히 계약 기간과 관련하여서는 ‘묵시적 갱신’이라는 말을 들어보셨을 텐데요. 주택임대차법 제6조 제1항에 따라 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인이나 임차인이 서로 계약 갱신 여부에 관하여 별말을 하지 않으면 계약이 그대로 연장되는 것입니다.
의뢰인의 경우 계약 만료 3개월 전 계약을 연장하지 않겠다는 뜻을 분명히 임대인에게 통지하였으므로 문제가 될 것이 없었습니다.
이에 저희는 승소에 대한 확신 아래, 곧장 소장을 작성하여 임대인을 상대로 보증금반환의 소를 제기하였습니다.
03김앤파트너스의 조력
1) 임대차 계약 체결
의뢰인이 임대인과 임대차 계약을 체결한 점을 밝혔습니다. 계약 기간을 2년으로, 보증금을 7,500만 원으로 정하였음을 주장했습니다.
당시 두 사람이 작성한 표준임대차계약서를 증거로 제출하며 이를 쉽게 증명할 수 있었습니다.
2) 보증금의 지급
말씀드린 것처럼 보증금을 돌려받기 위해서는, 먼저 내가 보증금을 지급한 사실을 증명하여야 하는데요. 의뢰인 계좌의 이체 내역을 통해 어렵지 않게 보증금 7,500만 원 전액을 지급한 사실을 증명해낼 수 있었습니다.
3) 계약이 종료된 사실
소를 제기하는 시점이 이미 계약서상의 임대 기간을 지난 뒤였기 때문에 두 사람 사이의 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되지 않았다는 점을 밝혀야 했습니다.
이에 의뢰인이 임대인에게 보낸 문자메시지를 증거로 제출하였는데요. 문자메시지에 계약을 연장하지 않겠다는 뜻이 분명히 담겨 있었으므로 계약이 묵시적으로 갱신되지 않고, 두 사람이 약속한 날로 종료되었음을 분명하게 주장하였습니다.
4) 임차권등기명령 신청
임대차 계약을 체결하고 전입신고를 마치면 대항력을 취득하는데요. 여기에 임대차 계약서에 확정일자까지 받으면 우선변제권이 있습니다. 즉, 임대차 기간 중 집주인이 바뀌어도 약속한 기간 동안은 살 수 있는 것이며, 추후 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 경매대금에서 돌려받을 수 있는 것입니다.
하지만 거주 및 전입신고가 그 요건이기에 새로운 집을 찾아 이사를 나가버리면 대항력과 우선변제권을 잃게 된다는 문제가 있는데요. 이를 해결하기 위해 우리 법에서는 임차권등기명령 제도를 두고 있습니다.
불가피하게 이사를 나가야 하는데, 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 임차권등기명령을 신청하여 보증금에 대한 우선변제권을 지킬 수 있는 것입니다.
의뢰인은 사정상 하루빨리 이사를 나가야만 했으므로 저희는 만일의 사태에 대비하여 임차권등기명령까지 꼼꼼하게 신청해두었습니다.
