01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2022년 4월 8일 피고(임대인)들과 부산광역시 강서구 신호동에 있는 다가구주택 3층의 한 세대에 관하여 전세 임대차계약을 체결하였습니다.
보증금은 6,000만 원, 임대차기간은 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 24개월로 정하였습니다.
의뢰인은 계약 체결 직후인 2022년 4월 4일 확정일자를 받았고, 같은 해 5월 19일 전입신고를 마친 뒤 해당 주택에 거주해 왔습니다.
보증금은 의뢰인이 자기 자금 일부와 전세자금 대출을 합쳐 마련하였습니다.
2022년 5월 3일 300만 원을 송금하고, 같은 날 5,400만 원의 전세자금 대출을 실행하여 임대인 측에 지급되도록 함으로써, 약정한 보증금 전액이 피고들에게 건네졌습니다.
피고들은 이 사건 부동산을 공동으로 소유한 부부 사이의 공동임대인이었습니다.
의뢰인은 부동산 관리를 맡고 있던 피고 측과 임대차에 관한 사항을 협의해 왔습니다.
문제는 계약 만기가 다가오면서 시작되었습니다.
의뢰인은 만기일보다 약 4개월 앞선 2024년 1월경 임대인 측에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 분명히 전달하였습니다.
그런데 임대차계약이 만기일인 2024년 5월 9일에 종료되었음에도, 피고들은 보증금을 돌려주지 않았습니다.
임대인 측은 “보증금을 마련하는 중이다”라는 취지로만 답하면서 지급을 여러 차례 미루었습니다.
의뢰인은 빠른 시일 내에 보증금을 받을 수 있으리라 기대하였으나 약속은 지켜지지 않았고, 2026년 1월경까지도 보증금을 한 푼도 돌려받지 못한 상태였습니다.
거주의 자유와 보증금이 모두 묶여 버린 의뢰인은 더는 기다릴 수 없다고 판단하여 김앤파트너스에 사건을 의뢰하였습니다.
02사건의 쟁점
판결문 이유에서 확인되는 핵심 쟁점은 다음과 같이 정리됩니다.
1. 임대차계약이 적법하게 종료되었는지 여부입니다.
임대인 측이 묵시적 갱신을 주장할 경우 계약이 만기에 끝나지 않았다는 다툼이 생길 수 있었습니다.
이에 대해 김앤파트너스는 의뢰인이 만기일보다 약 4개월 전인 2024년 1월경 갱신거절 의사를 통지한 사실을 앞세워, 주택임대차보호법상 묵시적 갱신이 성립할 여지가 없고 계약은 만기일인 2024년 5월 9일에 적법하게 종료되었다는 점을 명확히 하였습니다.
2. 임대인의 보증금 반환의무가 현실적으로 발생하였는지 여부입니다.
임대인 측은 “마련하는 중”이라는 답변만 반복하며 지급 시점을 계속 미루었습니다.
김앤파트너스는 계약이 이미 종료된 이상, 임대인은 임차인이 부동산을 인도하는 것과 동시에 보증금 전액을 반환할 의무가 있다는 동시이행 법리를 정면으로 내세웠습니다.
3. 공동임대인인 피고 부부 모두에게 책임이 미치는지 여부입니다.
이 사건 부동산은 피고 부부가 공동으로 소유한 재산이었으므로, 김앤파트너스는 두 사람 모두를 공동임대인으로 특정하여 함께 반환책임을 지도록 청구를 구성하였습니다.
03김앤파트너스의 조력
김앤파트너스는 다음과 같은 법률 전략으로 사건에 대응하였습니다.
1. 계약과 권리관계를 입증하는 증거를 빠짐없이 확보하였습니다.
부동산전세계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본을 통해 임대차계약의 성립과 의뢰인의 대항력·우선변제권을 입증하였습니다.
2. 보증금 지급 사실을 객관적 자료로 뒷받침하였습니다.
보증금 이체내역과 전세자금 대출 내역을 제출하여, 의뢰인이 약정한 보증금 6,000만 원 전액을 실제로 지급하였다는 점을 다툼의 여지 없이 정리하였습니다.
3. 임대인의 미반환 사실과 지연 정황을 증거로 남겼습니다.
피고와의 통화 녹취록, 피고들에게 발송한 문자메시지를 확보하여, 임대인이 만기 후에도 보증금을 지급하지 않고 지급을 거듭 미루었다는 사실관계를 입증하였습니다.
4. 갱신거절 통지 시점을 정밀하게 특정하였습니다.
의뢰인이 만기일보다 약 4개월 전에 갱신거절 의사를 전달한 사실을 부각하여, 임대인 측이 묵시적 갱신을 주장할 여지를 사전에 차단하였습니다.
5. 임차권등기명령으로 의뢰인의 권리를 먼저 보전하였습니다.
소송에 앞서 주택임차권등기를 마쳐, 의뢰인이 거주 이전에 따른 대항력과 우선변제권을 잃지 않도록 안전장치를 마련한 뒤 본안소송을 제기하였습니다.
