사건 개요
의뢰인들은 부동산 매매업을 하던 회사로부터 제주 서귀포시 성산읍 소재 토지를 매수한 아버지의 상속인들이었습니다.
아버지는 생전인 2015년 12월 이 토지를 대금 약 3,800만 원에 매수하기로 약정하였습니다. 계약 당일 계약금을 지급하였고, 그 다음 날에는 잔대금의 대부분을 추가로 지급하였습니다. 이로써 아버지가 회사에 실제로 건넨 돈은 합계 약 3,758만 원에 이르렀습니다.
그런데 매매계약을 전후하여 해당 토지를 포함한 성산읍 전 지역이 토지거래계약 허가구역으로 지정되었습니다. 허가구역 지정은 이후로도 계속 연장되어 수년이 지나도록 풀리지 않았습니다.
그 사이 회사는 소유권이전등기를 넘겨주지 못했고, 아버지는 끝내 등기를 받지 못한 채 세상을 떠났습니다.
상속인들은 아버지의 유품을 정리하다가 비로소 이 계약서를 발견하였습니다. 등기부를 확인해 보니 토지에는 이미 다수의 근저당권과 가처분이 얽혀 있었고, 회사마저 해산간주된 상태였습니다. 더 이상 토지를 받을 길도, 회사와 연락할 길도 막혀버린 상황에서 상속인들은 김앤파트너스를 찾아왔습니다.
사건의 쟁점
이 사건의 핵심은 이미 받을 수 없게 된 토지 대신, 아버지가 낸 돈을 어떤 법적 구성으로 돌려받을 것인가에 있었습니다.
첫째, 토지거래허가구역 안의 거래라는 점이 문제였습니다. 허가를 받지 못한 매매계약은 이른바 유동적 무효 상태에 머물러 있어, 곧바로 대금 반환을 구하기가 쉽지 않았습니다.
둘째, 상대방의 이행불능 여부가 쟁점이었습니다. 단순히 등기를 못 받은 것만으로는 부족하고, 상대방이 더 이상 소유권을 넘겨줄 수 없는 상태에 빠졌다는 점을 법적으로 인정받아야 했습니다.
셋째, 반환받을 금액과 상속인 사이의 분배 문제가 있었습니다. 아버지가 실제로 지급한 금액을 정확히 특정하고, 이를 상속분에 따라 나누어 청구해야 했습니다.
김앤파트너스는 상대방이 해산간주된 회사라는 점, 토지에 선순위 근저당권의 채권최고액이 공시지가를 넘어설 만큼 과다하게 설정되어 있는 점에 주목하였습니다. 이를 통해 상대방의 무자력과 이행불능을 입증하고, 유동적 무효 상태의 계약을 확정적으로 무효로 돌려 대금 반환을 이끌어내는 전략을 세웠습니다.
김앤파트너스의 조력
첫째, 김앤파트너스는 이행불능에 관한 법리를 정밀하게 적용하였습니다. 무자력에 빠진 채무자의 소유권이전등기의무는 사회통념상 그 이행을 기대할 수 없어 이행불능에 이르고, 그 결과 유동적 무효 상태에 있던 매매계약은 확정적으로 무효가 된다는 대법원 판례를 근거로 삼았습니다.
둘째, 상대방의 무자력을 객관적 자료로 뒷받침하였습니다. 등기사항전부증명서를 통해 토지에 다수의 근저당권과 가처분이 설정되어 있는 사실을 확인하였습니다. 선순위 근저당권자의 채권최고액 합계가 약 3억 6,500만 원에 이르는 반면, 토지의 공시지가는 약 3억 3,000만 원에 불과하다는 점을 수치로 제시하여 모든 부담을 해소하고 등기를 넘겨주는 것이 불가능함을 드러냈습니다.
셋째, 상대방이 해산간주되어 더 이상 사업을 진행하지 않는다는 사실도 등기로 입증하였습니다.
넷째, 아버지가 실제로 지급한 금액을 예금거래내역으로 특정하였습니다. 계약금과 잔대금 일부를 합산하여 약 3,758만 원이라는 정확한 금액을 산정하고, 이를 상속인 2명의 상속분에 따라 나누어 각자 청구하도록 구성하였습니다. 소장 자체에 계약 해제의 의사표시를 담아내어 절차를 간결하게 정리한 점도 주효하였습니다.
