01사건 개요
이 사건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동에 있는 토지와 그 지상 건물을 둘러싼 분쟁이었습니다.
상대방은 의뢰인 소유의 토지를 빌려, 그 위에 자신의 비용으로 단층 근린생활시설 건물을 신축하여 옷가게 등 상점을 운영해 온 임차인이었습니다. 토지 임대차계약은 여러 해에 걸쳐 갱신되며 장기간 유지되었고, 보증금 2,000만 원에 월 차임 120만 원으로 정해진 차임은 그동안 한 번도 인상되지 않았습니다.
임대차계약에는 임차인이 자신의 비용으로 건물을 신축하되 그 건물 등기는 반드시 토지 소유자인 임대인 명의로 한다는 내용, 계약 종료 후 임차인은 권리금이나 시설비, 유익비 등을 임대인에게 일체 청구할 수 없다는 내용 등 여러 특약이 포함되어 있었습니다. 실제로 건물은 임대인 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌습니다.
임대차 기간이 만료될 무렵, 임차인은 임대인을 상대로 임대차보증금 반환은 물론, 자신이 신축한 건물에 대한 지상물매수청구권을 행사한다며 건물과 부속물의 가액 약 1억 1,000만 원을 합쳐 총 1억 3,000만 원이 넘는 거액의 매매대금을 청구하는 소송을 제기하였습니다. 거액의 청구에 직면한 임대인이 방어를 위해 김앤파트너스에 사건을 의뢰하였습니다.
02사건의 쟁점
- 상대방의 주된 주장은 지상물매수청구권이었습니다. 자신이 비용을 들여 신축한 건물의 소유권은 자신에게 있으므로 지상물매수청구의 대상이 되고, 임대차계약에서 지상물매수청구권을 포기하도록 한 특약은 강행규정에 위반되어 무효라는 것이었습니다. 이를 근거로 건물과 부속물의 가액 약 1억 1,000만 원을 청구하였습니다.
- 상대방은 예비적으로, 설령 임대차계약이 종료되지 않았더라도 자신이 건물을 신축하여 소유권을 원시취득하였으므로 임대인 명의의 소유권보존등기를 말소하라고도 주장하였습니다.
- 이에 대해 의뢰인 측은 건물의 소유권을 임대인에게 귀속시키기로 당사자가 합의하였으므로 건물은 임대인 소유이고, 지상물매수청구권을 인정하지 않는 약정이 임차인에게 불리하다고 볼 수 없어 유효하다는 논리로 맞서야 했습니다.
김앤파트너스는 계약 체결의 경위와 특약의 전체 내용을 종합하여, 이 약정이 결코 임차인에게 일방적으로 불리한 것이 아니라는 점을 입증하는 데 방어의 초점을 맞췄습니다.
03김앤파트너스의 조력
- 임대차계약의 특약에 따라 건물이 임대인 명의로 소유권보존등기가 되어 있는 점, 임대기간 만료 후 임대인의 요청 시 건물과 부대시설을 임대인에게 무상으로 인계하기로 약정한 점, 임차 목적물을 건물로 표시한 점, 임대인을 임대인으로 임차인을 의뢰인의 가족으로 하는 전대차 동의서가 작성된 점 등을 종합하여, 당사자 사이에 건물의 소유권을 임대인에게 귀속시키기로 합의하였다는 점을 입증하였습니다. 건물이 임대인 소유인 이상 상대방의 지상물매수청구는 성립할 수 없었습니다.
- 지상물매수청구권을 인정하지 않는 약정이 임차인에게 불리한지 여부는 약정의 내용뿐 아니라 체결 경위와 제반 사정을 종합해 판단해야 한다는 대법원 법리를 제시하였습니다. 그리고 이 사건 임대차가 8년 넘게 장기간 유지된 점, 차임이 한 번도 인상되지 않아 주변 시세보다 저렴했던 점, 건축비와 등기비 등을 임차인이 부담하되 임대인에게 청구할 수 없도록 정한 점 등을 들어, 이 약정이 결코 임차인에게 일방적으로 불리한 것이 아님을 설득력 있게 논증하였습니다.
- 임차인이 건물 소유권을 원시취득했다는 예비적 주장에 대해서도, 앞서 입증한 소유권 귀속 합의를 근거로 건물이 임대인 소유임을 분명히 하여 상대방의 등기 말소 청구까지 함께 차단하였습니다.
