강서구 가양역 오피스텔 전세, 소유자가 신탁회사라면? 보증금 반환소송 대응법

보증금 반환소송 대응법

최근 저희를 찾은 한 의뢰인께서는 강서구 가양역 인근 오피스텔에 전세로 거주하다 계약이 끝나 퇴거를 준비하던 중, 소유자가 ‘신탁회사’로 되어 있다는 사실을 처음 알게 되었습니다.

처음 계약한 임대인은 이미 해당 부동산의 소유권을 신탁회사에 넘긴 상태였죠.

이런 경우, 전세보증금은 누가 돌려줘야 할까요? 과연 신탁회사에게 직접 청구할 수 있을까요?

1. 신탁등기된 오피스텔, 임대인이 바뀐 걸까?

핵심은 “신탁등기 이전에 임차인이 대항력을 갖췄는지” 여부입니다.

▼ 대항력이란?
계약서에 확정일자를 받고, 전입신고와 실제 입주까지 마친 경우 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. ▼ 대법원 판례는?임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 신탁등기가 이루어진 경우, 신탁회사가 임대인의 지위를 승계하며 보증금 반환 책임도 진다는 것이 확립된 입장입니다. 신탁등기 전 대항력을 갖췄다면, 신탁회사도 보증금 반환 책임이 있습니다.

2. 신탁회사는 책임을 회피할 수 있을까?

현실에서는 신탁회사들이 이런 식으로 대응하는 경우가 많습니다.

• “우리와 계약한 게 아니니 책임 없다”
• “신탁원부에 면책조항이 있으니 우리는 청구 대상이 아니다”

하지만!
대항력 있는 임차인이라면 신탁회사의 이 같은 주장은 법적으로 받아들여지지 않습니다.
저희 법무법인에서도 실제로 신탁회사를 상대로 보증금 반환 소송에서 승소한 사례가 다수 있습니다.

3. 신탁회사의 최근 대응 방식

최근 신탁회사들은 다음과 같은 방식으로 사전 고지를 하고 있습니다.

• 등기부등본 ‘신탁주의사항’에 “이 부동산은 신탁되었으므로 주의하라”는 내용 기재

하지만 이것만으로는 책임을 면할 수 없습니다.
신탁등기보다 먼저 임차권을 갖춘 경우, 임차인은 여전히 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

◎ 실무 팁
실무상 신탁회사들은 “내부 절차상 예산 편성을 위해 소송이 필요하다”며 소송 제기를 유도하는 경우가 많습니다.

4. 소송은 필요하지만, 회수 가능성은 높다

특징	내용
소송 필요성	신탁회사 상대로의 보증금 청구, 실제로는 소송이 필요한 경우가 대부분입니다.
재정 안정성	그러나 일반 임대인과 달리, 신탁회사는 재정적으로 안정된 기관입니다.
회수 가능성	따라서 소송에서 승소하면 실제 보증금 회수 가능성이 매우 높은 편입니다.

◎ 실제 사례
실제로 저희를 찾아온 가양역 인근 오피스텔 임차인 역시 신속하게 소송을 진행했고, 현재 보증금 반환을 앞두고 있는 상황입니다.

5. 신탁등기된 부동산, 혼자 해결하지 마세요

전세계약 당시엔 몰랐더라도 이후 신탁등기가 되어 있는 부동산은 종종 발생합니다.신탁등기, 대항력, 그리고 보증금 반환 가능 여부는 사안마다 달라질 수 있으므로 전문가의 조언이 반드시 필요합니다.

6. 이런 상황이라면 상담이 필요합니다

신탁회사 명의의 부동산에 거주 중인 임차인 깡통전세 우려가 있는 오피스텔 거주자 경매나 소유권 이전 등으로 전세금 반환이 불확실한 경우