전세보증금

깡통전세사기 피해 의심된다면? 지금 당장 확인해야 할 3가지

김민수법무법인 김앤파트너스

전세보증금반환부동산전문변호사

제52회 사법시험 합격, 사법연수원 42기 수료

최근 전세보증금보다 매매가격이 낮은 ‘깡통전세‘ 주택이 급증하면서, 집주인이 해당 주택을 제3자에게 매각하고 소유권이 변경되는 상황이 자주 발생하고 있습니다. 이런 경우 임차인의 권리관계는 어떻게 변하고, 어떤 법적 조치를 취할 수 있을까요?

1. 깡통전세 상태에서 집주인이 바뀌면 어떤 일이 벌어질까?

주택임대차보호법에 따라 주택을 양수한 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되며, 임차인의 동의나 통지 없이도 법적으로 승계가 인정됩니다. (대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결)

그러나 깡통전세 주택은 매매가보다 보증금이 높기 때문에, 매수인은 보증금 반환 책임을 지게 됩니다. 이로 인해 일반적인 매수 희망자는 매입을 기피하고, 무자력자(소위 ‘바지 명의인‘)에게 편법으로 명의를 이전하는 사례가 빈번히 발생합니다.

이러한 구조에서는 임차인이 실질적으로 보증금을 회수하기 어려워지며, 기존 집주인보다도 재산이 전혀 없는 새로운 소유자를 상대로 소송을 해야 하는 상황에 처할 수 있습니다.

2. 승계거부란 무엇이며, 언제 가능할까?

임차인은 집주인이 변경된 사실을 안 시점부터 상당한 기간 내에 이의를 제기(승계거부) 할 수 있습니다. (대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결)

이 경우, 임대차계약은 기존 집주인과의 관계로 계속 유지되고, 기존 집주인에게 보증금을 청구할 수 있는 권리가 남게 됩니다.

하지만 승계거부는 양날의 검이 될 수 있습니다.

승계거부를 하면 현재 거주 중인 주택(새 집주인)에 대해 소송 및 강제집행이 불가능해지므로, 보증금 회수를 위한 유일한 수단을 포기하는 결과로 이어질 수 있습니다.

따라서 승계거부 여부는 다음과 같은 요소를 종합적으로 판단해야 합니다.

판단 요소	설 명
기존 집주인의 자력	기존 임대인이 여전히 보유한 재산으로 보증금 전액 회수가 가능한지 확인
새 집주인의 무자력 여부	집을 매수한 사람이 명의만 빌린 사람(바지 명의인)인지 확인
매각 통지 여부 및 시점	임차인이 집주인 변경 사실을 언제 알았고, 그에 따라 얼마나 신속히 대응했는지

3. 실무 예시: 승계거부보다 경매가 유리했던 사례

⊙ 예를 들어, 보증금이 2억 4천만 원이고 주택 시세가 2억 원인 상황에서, 새 집주인을 상대로 소송을 진행한 결과 경매를 통해 약 1억 6천만 원 정도 회수 가능성이 있는 경우, 기존 집주인에게 승계거부를 통해 소송을 제기한다면 현재 주택에 대한 권리를 포기해야 하므로 실익이 낮아질 수 있습니다.

따라서 현실적으로는 경매를 통한 회수가 가능한 경우, 승계거부는 신중하게 고려해야 합니다.

4. 승계거부는 언제, 어떻게 해야 할까?

집주인 변경 사실을 알게 된 즉시 승계거부 의사를 표시해야 합니다.
막연히 “집이 팔릴 수도 있다“는 말로는 부족하고, 실제로 명의가 변경되었다는 사실을 인지한 시점이 기준이 됩니다.
이후 빠르게 승계거부 의사를 통지하지 않으면 추인을 한 것으로 간주될 수 있어 주의가 필요합니다.

▶ 실제 사례에서, 기존 집주인이 임차인 모르게 매도한 후 연락처까지 모두 차단한 상황은 전세사기에 해당할 가능성도 높습니다.

5. 대응 전략 요약

상 황	추천 대응
새 집주인도 무자력	현재 주택을 대상으로 경매 절차 진행
기존 집주인에게 재산이 있음	승계거부 후 기존 집주인을 상대로 소송 및 강제집행 진행
양측 모두 무자력	전세보증금 반환 회수 가능성이 낮아질 수 있으며, 현실적인 회수 방안 재검토 필요