새 집 잔금일은 다가오는데 보증금이 안 나올 때

새 집 계약금은 이미 넣었고 잔금일과 이삿날도 정해 두었는데 전 집 집주인이 보증금을 주지 않으면, 매일 달력을 보며 잔금일까지 남은 날을 세게 됩니다. 새 세입자가 안 구해졌다는 말만 돌아오고, 잔금을 못 치르면 계약금을 잃는 것은 아닌지, 이삿짐은 어디로 보내야 하는지 걱정이 한꺼번에 몰려오실 겁니다.

이럴 때 가장 먼저 지키실 것은 하나입니다. 전 집 등기부에 임차권등기가 실제로 올라간 것을 확인하기 전에는 주민등록을 새 집으로 옮기지 않는 것입니다. 그다음이 잔금일에서 거꾸로 날짜를 세어 보는 일인데, 여기서부터는 사람마다 결론이 달라집니다. 어디서 달라지는지, 그 판단에 무엇이 필요한지를 적어 두겠습니다.

전세 세입자가 보증금을 지키는 힘은 집에 살면서 주민등록을 해 둔 데서 나옵니다. 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 보증금을 주장할 수 있는 대항력과, 집이 경매에 넘어갔을 때 뒤 순위 채권자보다 먼저 배당받는 우선변제권이 모두 이 요건을 바탕으로 합니다(주택임대차보호법 제3조, 제3조의2). 그래서 새 집으로 전입을 옮기는 순간 두 권리는 원칙적으로 함께 사라집니다.

권리가 사라진 뒤 전 집에 근저당이나 가압류가 새로 들어오고 경매까지 가면, 보증금은 그 채권자들보다 뒤로 밀립니다. 집주인이 돈이 없어 버티는 상황이라면 이런 일이 실제로 일어날 가능성이 낮지 않습니다. 임차권등기명령은 이 권리를 등기부에 남겨 두는 절차여서, 등기부에 기재된 날 이후에 이사하셔야 순위가 그대로 이어집니다.

잔금일까지 기다려도 되나요?

이 상황에서 상담하러 오신 분들이 가장 먼저 하시는 질문입니다

이 질문에는 서류를 보기 전에 답을 드릴 수가 없습니다. 같은 상황처럼 보여도 아래에 적은 것들에 따라 할 일과 순서가 달라지기 때문입니다.

1)계약 종료일과 잔금일 사이가 얼마나 되는지

임차권등기명령은 계약이 끝난 뒤에 신청할 수 있고, 신청해서 등기부에 오르기까지 보통 몇 주가 걸립니다. 예를 들어 계약이 10월 31일에 끝나고 잔금일이 11월 14일이라면, 11월 1일에 바로 신청해도 잔금일 전에 등기가 끝난다는 보장이 없습니다. 반대로 종료일이 묵시적 갱신 때문에 생각보다 뒤로 밀려 있는 경우도 있어서, 언제 어떤 방법으로 계약 종료를 알렸는지부터 날짜를 다시 세어 봐야 합니다.

반대로 새 집 잔금일이 지금 집 만기보다 먼저 오는 경우도 흔합니다. 이때 주의하실 점은 임차권등기명령은 계약이 끝난 뒤에만 신청할 수 있다는 것입니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 만기 전에는 신청 자체가 받아들여지지 않으므로, 집주인과 계약을 앞당겨 끝내기로 합의해 그 내용을 문서로 남기거나 잔금일을 만기 뒤로 조정하는 일이 먼저입니다. 합의해 둔 날짜가 지나면 그때부터 신청할 수 있습니다.

2)전 집 등기부에 무엇이 있는지

전 집에 선순위 근저당이 크게 잡혀 있거나 이미 가압류가 들어와 있다면 등기를 기다리는 몇 주 사이에도 사정이 나빠질 수 있어서, 이사를 늦추더라도 순서를 지켜야 하는 쪽에 가깝습니다. 등기부가 깨끗하고 집주인 사정도 크게 나쁘지 않다면 조금 더 유연하게 날짜를 잡을 여지가 생깁니다. 같은 날짜라도 등기부에 따라 감수할 수 있는 위험의 크기가 다릅니다.

3)전세대출 만기와 새 집 쪽 협의 여지

전 집 보증금으로 갚기로 한 전세대출의 만기가 가깝다면, 연장이나 상환 유예는 대출을 내준 은행과 보증기관이 정하는 일이라 법으로 정해진 답이 없습니다. 새 집 잔금을 대출로 메우는 것도 금융기관마다 판단이 다릅니다. 또 새 집 매도인이나 임대인이 잔금일을 미루어 줄 수 있는지에 따라 선택지가 크게 달라지는데, 이때 임차권등기 신청 접수증이나 소송 진행 서류가 있으면 사정을 설명하기가 훨씬 수월합니다.

잔금일을 지키려고 순서를 건너뛰었다가 더 큰 손해를 보시는 경우가 적지 않습니다. 실제로 많이 보는 것은 아래 세 가지입니다.

세 가지 모두 미리 날짜를 맞춰 보면 피할 수 있는 경우가 많습니다. 짐만 먼저 옮기고 주민등록은 전 집에 남겨 두는 방법을 생각하시는 분도 계신데, 대항력은 주민등록뿐 아니라 실제 점유도 요건이어서 전 집을 완전히 비운 상태라면 안전하다고 보기 어렵습니다. 가족 중 한 사람의 주민등록을 남겨 두어 권리를 지킨 사례도 있지만 사정마다 판단이 달라지므로, 이 방법을 쓰기 전에는 꼭 먼저 확인하셔야 합니다.

경기도 평택시 안중읍의 한 집에 보증금 6,500만 원으로 살던 의뢰인은 계약이 묵시적으로 갱신된 상태였습니다. 2026년 1월 15일 집주인에게 전화로 계약을 끝내고 이사하겠다고 알렸고 집주인도 알겠다고 답했지만, 그 뒤로는 문자로 여러 번 반환을 요청해도 아무 답이 없었습니다.

이 사건에서 중요했던 것은 날짜를 증명하는 일이었습니다. 묵시적 갱신 상태에서는 해지 통지가 도달하고 3개월이 지나야 계약이 끝나므로, 그 통화를 녹취록으로 남겨 통지한 날을 분명히 했습니다. 의뢰인은 계약이 끝나기 전날인 4월 14일 이사를 마치면서 집주인에게 퇴거 사실과 현관 비밀번호를 문자로 알려 집을 넘겨주었고, 이 문자가 인도 시점을 보여 주는 증거가 되었습니다.

집주인은 소송에서도 답변서를 내지 않았고, 법원은 2026년 10월 7일 보증금 6,500만 원 전액과 계약 종료 다음 날부터의 지연손해금, 소장이 송달된 뒤로는 연 12%의 지연손해금까지 지급하라고 판결했습니다. 이사를 서두르기보다 통지 날짜와 인도 날짜를 기록으로 맞춰 둔 것이 결과를 정했습니다.

등기를 확인하고 이사해 열쇠까지 넘기면, 그때부터는 집주인이 반환을 늦춘 데 대한 지연손해금이 붙습니다. 보증금 반환과 집을 비워 주는 것은 맞물린 의무여서 세입자가 살고 있는 동안에는 이자가 붙지 않다가, 집을 넘겨준 뒤에야 집주인 쪽 부담이 시작되는 것입니다. 소송을 내면 소장이 송달된 다음 날부터는 연 12%로 계산됩니다(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조).

다만 지연손해금은 집주인이 언제든 그 집을 쓸 수 있는 상태로 넘겨받았다는 점이 전제여서, 짐을 뺐다는 것만으로는 다툼이 남을 수 있습니다. 그래서 이사하는 날 현관 비밀번호나 열쇠를 넘긴다는 문자를 집주인에게 보내고, 비운 집 사진과 관리비·공과금을 정산한 내역을 함께 남겨 두시는 편이 좋습니다. 앞의 평택 사건에서도 퇴거 사실과 비밀번호를 문자로 알린 기록을 내서, 계약 종료 다음 날부터 지연손해금을 인정받았습니다.

비용 걱정을 많이 하시는데, 임차권등기명령에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있고(주택임대차보호법 제3조의3 제8항), 소송비용도 원칙적으로 진 쪽이 부담합니다. 연락이 끊겼거나 다툴 기미가 보이는 집주인이라면 지급명령보다 처음부터 소송으로 가는 편이 결과적으로 빠릅니다. 이사비나 대출이자 같은 다른 손해는 반환 지체와의 관계에 따라 인정 여부가 달라지므로 사안을 보고 판단합니다.

Q배우자나 자녀 주민등록만 남겨 두고 먼저 새 집으로 전입해도 되나요?⌄

임차인 본인이 주민등록을 옮겨도 함께 살던 가족의 주민등록이 그 집에 남아 있으면 대항력이 유지된다고 본 판례가 있습니다. 다만 남은 가족이 실제로 그 집에 계속 살고 있어야 하고, 혼자 사는 단독 세대라면 쓸 수 없는 방법입니다. 계약 당사자와 가족의 관계, 실제 거주 상태에 따라 인정 여부가 달라지므로, 새 집 대출 때문에 전입이 꼭 필요하다면 옮기기 전에 먼저 확인하시기 바랍니다.

Q임차권등기 결정문을 받았는데 바로 이사해도 되나요?⌄

결정문만으로는 부족합니다. 등기사항전부증명서를 떼어 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤에 전입을 옮기셔야 대항력과 우선변제권이 이어집니다.

Q잔금일 전에 등기가 끝나지 않을 것 같으면 어떻게 하나요?⌄

새 집 매도인이나 임대인과 잔금일 조정을 먼저 협의해 보시고, 전세대출과 잔금 대출은 금융기관에 미리 물어보셔야 합니다. 전 집 등기부 상태에 따라 감수할 수 있는 위험이 다르므로, 날짜와 등기부를 함께 보고 순서를 정하는 편이 안전합니다.

Q새 세입자가 곧 들어온다는데 그래도 임차권등기를 신청해야 하나요?⌄

기다리는 것은 선택이지만 그동안에도 신청은 해 두시는 편이 안전합니다. 새 세입자가 들어와 보증금을 받으면 그때 등기를 말소하면 됩니다.

Q이사비나 대출이자도 집주인에게 받을 수 있나요?⌄

보증금과 지연손해금, 임차권등기명령 비용은 청구할 수 있습니다. 그 밖의 비용은 집주인의 반환 지체와 어떤 관계가 있는지에 따라 인정 여부가 달라지므로 사안을 보고 판단합니다.

잔금일이 다가오면 무엇이든 서둘러 하고 싶어지지만, 이 상황에서 손해를 키우는 것은 대부분 순서를 건너뛴 결정입니다. 전입을 옮기기 전에 등기부를 확인하는 것 하나만큼은 꼭 지키셔야 합니다.

그 밖의 판단은 날짜와 등기부를 함께 봐야 정해집니다. 계약 종료일과 잔금일, 대출 만기, 전 집 등기부를 가지고 오시면 기다려도 되는 상황인지부터 말씀드리겠습니다.