전세권설정 해뒀다면 소송 없이 바로 경매 신청하는 방법

계약할 때 전세권설정등기를 해 두셨다면 지금 그 선택이 값을 합니다. 보증금을 못 받는 상황에서 다른 임차인들과 출발점이 다릅니다.

전세권자는 판결문 없이 곧바로 경매를 신청할 수 있습니다. 전입신고와 확정일자만 갖춘 임차인은 먼저 소송으로 판결을 받아야 하는데, 그 구간을 건너뛰는 것입니다.

다만 조건이 있습니다. 건물 일부에만 설정하셨다면 이야기가 달라집니다.

어떤 근거로 가능한지, 제약은 무엇인지, 임대인이 등기를 먼저 지우라고 할 때 어떻게 해야 하는지 적어 두겠습니다.

물권이기 때문입니다.

전세권은 등기부에 기입되는 물권입니다. 계약상의 권리에 그치지 않고 그 부동산 자체에 성립하는 권리입니다.

그래서 임대인이 전세금 반환을 지체하면 전세권자는 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. 민법 제318조입니다. 법원의 판결을 따로 받을 필요가 없습니다.

1)기간이 끝난 뒤에도 됩니다

전세권의 존속기간이 만료되면 목적물을 사용하고 수익할 권능은 사라지지만, 전세금 반환을 담보하는 성격은 남습니다.

그러니 기간이 끝난 뒤에도 경매를 신청하시고 매각대금에서 순위에 따라 우선변제를 받으실 수 있습니다.

여기서 막힙니다.

실무에서 가장 자주 문제가 되는 지점입니다. 다가구주택의 한 개 층이나 한 개 호실처럼 건물의 일부에만 전세권을 설정한 경우, 그 부분만 따로 떼어 경매에 부치기 어렵습니다.

건물 일부에 설정된 전세권자는 다른 채권자의 신청으로 경매가 진행되면 그 매각대금에서 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있습니다. 그러나 스스로 그 부분에 경매를 신청하는 것은 제약을 받습니다.

결국 이 경우에는 판결을 받아 강제경매로 가야 하는 국면이 생깁니다. 전세권을 설정해 두고도 소송을 하게 되는 것입니다.

1)그래서 계약할 때 확인하실 것

전세권설정등기를 넣기로 하셨다면 건물 전체인지 일부인지를 확인하십시오. 단독주택이나 다가구의 일부라면 이 제약이 그대로 따라옵니다.

집합건물의 한 호실이라면 그 호실 자체가 독립된 등기 단위이므로 사정이 다릅니다. 아파트나 오피스텔, 구분등기된 다세대가 여기에 해당합니다.

관할 법원에 접수합니다.

그 부동산 소재지를 관할하는 법원에 임의경매 신청서를 냅니다. 전세권설정등기가 되어 있는 등기사항전부증명서가 권리를 증명하는 서류가 됩니다.

1)비용은 돌려받습니다

경매를 신청하려면 먼저 비용을 예납해야 합니다. 감정료와 현황조사 비용이 포함되어 적지 않은 금액이 들어갑니다.

다만 이 비용은 집행비용으로 매각대금에서 가장 먼저 회수됩니다. 다만 매각이 되어야 회수되므로, 팔리지 않는 물건이면 그 돈도 묶입니다.

응하지 마십시오.

임대인이 전세권을 먼저 말소해 주면 대출을 받아 보증금을 주겠다거나, 새 임차인을 받아야 하니 등기를 먼저 정리해 달라고 요구하는 경우가 있습니다.

전세금 반환과 전세권설정등기의 말소는 동시이행 관계에 있습니다. 어느 한쪽이 먼저 이행할 의무가 없습니다.

그러니 전세금을 받기 전에 말소 서류를 넘겨주실 이유가 없고, 넘겨주시는 즉시 등기부에서 전세권이 사라져 지렛대가 없어집니다.

저희가 전세권 사건에서 가장 자주 말리는 것이 말소 서류를 먼저 넘기는 일입니다. 전세금을 전액 받으신 뒤에 정리하시면 됩니다.

대출이 필요하다는 사정이 이해되더라도, 그 대출이 실행된다는 보장이 없습니다. 굳이 협조하신다면 법무사 사무실에서 동시에 처리하는 방식으로만 하십시오.

시점이 정합니다.

전세권은 계약할 때 임대인과 함께 설정하는 것이고, 임차권등기명령은 계약이 끝난 뒤 임차인이 혼자 신청하는 것입니다.

이미 만기가 지났다면 전세권을 새로 설정할 방법이 없습니다. 그때는 임차권등기명령이 유일한 선택지에 가깝습니다.

두 제도의 차이와 비용 비교는 아래 함께 보면 좋은 글에 걸어 둔 편에 정리해 두었습니다.

1)전세권이 있어도 전입신고는 유지하십시오

전세권을 설정하셨더라도 전입신고와 거주를 유지하지 않으면 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권은 생기지 않습니다. 소액임차인 최우선변제도 전세권만으로는 받지 못합니다.

둘은 다른 제도이고 서로를 대신하지 않습니다. 가능하면 양쪽을 모두 갖춰 두시는 편이 안전합니다.

Q전세권이 있으면 소송을 안 해도 되나요?⌄

건물 전체나 독립된 구분건물에 설정하셨다면 판결 없이 임의경매를 신청할 수 있습니다. 건물 일부에만 설정하셨다면 판결이 필요한 국면이 생깁니다.

Q경매 신청 비용은 얼마인가요?⌄

인지대와 송달료, 감정료와 집행비용을 예납합니다. 물건과 법원에 따라 달라지므로 접수 전에 확인하시는 편이 정확합니다. 매각되면 집행비용으로 먼저 회수됩니다.

Q전세권 기간이 끝났는데 경매가 되나요?⌄

됩니다. 사용하고 수익할 권능은 사라져도 전세금 반환을 담보하는 성격은 남습니다.

Q임대인이 새 세입자를 구했다고 합니다.⌄

그 돈으로 보증금을 돌려주겠다는 구조라면 잔금일에 동시에 처리하십시오. 전세권 말소 서류와 전세금 수령을 같은 자리에서 맞물려야 합니다.

Q전세권 말소는 누가 비용을 내나요?⌄

법에 정해진 것이 없어 계약할 때 정하기 나름입니다. 설정할 때 함께 정해 두지 않으면 그 시점에 다투게 됩니다.

전세권설정은 임대인의 동의를 받기 어려워 실제로 해 두신 분이 많지 않습니다. 그래서 해 두셨다면 그 선택이 지금 값을 합니다.

다만 건물 일부에만 설정하신 경우라면 기대만큼 빠르지 않을 수 있습니다. 등기사항전부증명서에서 전세권의 목적물이 어디까지인지부터 확인해 보시기 바랍니다.