사건 개요
의뢰인(임차인)은 2020년 9월 29일 피고(임대인)와 사이에 경기도 남양주시 호평동 소재 철근콘크리트구조 3층 공동주택 한 호실에 관하여 임대차계약을 체결하였습니다. 당시 정한 임대차보증금은 2억 5천만 원이었고, 임대차기간은 2020년 10월 23일부터 2022년 10월 22일까지 24개월이었습니다.
의뢰인은 계약금 2,500만 원과 중도금 1억 8,500만 원을 차례로 지급하고, 2020년 11월 8일 잔금 4,000만 원까지 이체함으로써 보증금 전액 2억 5천만 원을 임대인에게 모두 지급하였습니다. 같은 날 확정일자도 마치고 전입신고를 한 뒤 실제 거주를 시작하면서, 의뢰인은 안정적인 임차인 지위를 확보하였습니다.
이후 의뢰인은 피고와 사이에 임대차계약을 한 차례 갱신하면서, 보증금을 3억 2천만 원으로 증액하고 임대차기간을 2022년 7월 2일부터 2025년 10월 22일까지로 정하는 계약을 새로 체결하였습니다. 의뢰인은 증액된 보증금 7,000만 원을 2022년 7월 4일 피고에게 지급하였고, 같은 날 새로운 확정일자도 발급받았습니다.
그러나 임대차 종료를 앞두고 의뢰인이 보증금 반환을 요구하자, 피고는 “오는 10월 22일 전에 계약 만료인데 어렵겠다”는 취지로 회피하며 보증금을 돌려줄 수 없다는 입장을 고수하였습니다. 더욱이 피고는 2023년 12월경부터 의정부지방법원에 개인회생 절차를 신청하여 금지명령까지 받아둔 상태였고, 이를 근거로 소송 자체를 막아보려는 태도까지 보였습니다.
3억 원이 넘는 전 재산이 묶일 위기에 처한 의뢰인은 결국 법무법인 김앤파트너스에 사건을 의뢰하였습니다.
사건의 쟁점
판결 이유에서 드러난 핵심 쟁점은 다음과 같이 정리됩니다.
첫째, 임대차계약이 적법하게 종료되었는지 여부였습니다. 갱신거절 의사표시가 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 도달하여야 임대차계약이 본래 종기에 종료된 것으로 인정될 수 있기 때문입니다.
둘째, 임대인의 개인회생 절차 진행을 이유로 보증금반환청구의 소 자체가 부적법한지 여부였습니다. 피고는 의정부지방법원으로부터 받은 금지명령에 “개인회생채권을 변제받거나 변제를 요구하는 일체의 행위”가 포함되어 있다는 점을 들어, 임차인의 소 제기 자체를 봉쇄하려 하였습니다.
셋째, 보증금 3억 2천만 원 반환의무가 임차목적물 인도와 동시이행 관계에서 어떻게 정리되어야 하는지였습니다.
김앤파트너스의 조력
법무법인 김앤파트너스는 사건의 쟁점을 면밀히 분석한 뒤 다음과 같은 전략을 수립하여 대응하였습니다.
첫째, 갱신거절 사실관계를 증거로 명확히 입증하였습니다. 의뢰인이 임대차 종료일인 2025년 10월 22일로부터 약 3개월 전인 2025년 8월 8일 피고에게 갱신 거절의 의사표시를 하였고, 이것이 같은 날 피고에게 도달하였다는 점을 갱신거절 통지 문자메시지 등 증거로 뒷받침하여, 본래 종기인 2025년 10월 22일 임대차계약이 종료되었음을 분명히 하였습니다.
둘째, 개인회생 금지명령의 효력 범위에 관한 법리를 면밀히 다투었습니다. “채무자 회생 및 파산에 관한 법률” 제593조 제1항 제4호의 단서가 소송행위를 명시적으로 제외하고 있다는 점을 짚었고, 수원지방법원 2024년 12월 3일 선고 2024가단 사건 판결에서 “개인회생절차에서의 금지명령만으로는 원고의 이 사건 청구와 같은 개인회생채권을 변제받기 위한 소송행위를 중지시킬 수 없다”고 판단한 하급심 판례를 적극 원용하였습니다. 이를 통해 임차인의 소 제기가 적법하다는 결론을 끌어냈습니다.
셋째, 청구취지를 부동산 인도와 동시이행 관계로 명확히 구성하여 가집행 선고까지 받을 수 있도록 정교하게 다듬었습니다. 그 결과 피고가 답변서를 제출하지 않아 무변론판결로 신속하게 사건을 마무리할 수 있었습니다.
