01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2024년 12월 5일 서울 관악구 신림동 소재 단독주택의 일부(약 29㎡)에 관하여 피고(임대인)와 임대차보증금 71,000,000원, 임대차기간 2024년 12월 26일부터 2025년 12월 25일까지(12개월)로 정한 임대차계약을 체결하였습니다.
의뢰인은 2024년 12월 26일 약정한 임대차보증금 전액 71,000,000원을 피고에게 송금함으로써 보증금 지급의무를 모두 이행하였고, 이후 해당 부동산에 입주하여 안정적으로 거주를 이어왔습니다.
문제는 임대차기간 만료를 앞두고 본격적으로 드러났습니다.
의뢰인은 임대차계약을 갱신할 의사가 없어 2025년 9월 25일 피고에게 갱신거절 의사를 명확히 통지하였으나, 피고는 2025년 10월 13일 답장을 보낸 직후 본인이 보낸 메시지를 곧바로 삭제하여 의뢰인이 그 내용을 확인하지 못하도록 하였습니다.
이후 피고는 의뢰인의 갱신거절 통지에 별다른 응답을 하지 않다가, 2025년 11월 7일 의뢰인에게 “도저히 전세금을 마련할 방법이 없습니다”라는 문자메시지를 보내, 임대차계약이 만료되더라도 보증금을 반환하기 어렵다는 입장을 사실상 통보하였습니다.
보증금 회수가 불투명해진 상황에서 의뢰인은 자신의 권리를 보전할 필요가 절실하였고, 주택임차권등기까지 마친 뒤 김앤파트너스를 찾아 소송을 의뢰하였습니다.
02사건의 쟁점
1. 임차인의 갱신거절 통지가 적법하게 이루어졌는지 여부
피고가 의뢰인의 갱신거절 통지에 회신한 후 자신이 보낸 메시지를 즉시 삭제함으로써, 마치 갱신거절이 제대로 도달하지 않은 것처럼 보일 여지가 있었습니다.
이에 따라 의뢰인이 임대차기간 만료 2개월 전까지 적법하게 갱신거절 의사를 표시하였는지가 1차적 쟁점이 되었습니다.
2. 임대차계약의 적법한 종료 시점과 보증금 반환의무의 발생
주택임대차보호법상 묵시적 갱신 규정이 적용될 경우 임대인이 그대로 계약을 연장할 수 있다는 주장이 가능하였습니다.
따라서 임대차기간 만기일인 2025년 12월 25일에 계약이 적법하게 종료되었는지, 그 결과로 임대차보증금 71,000,000원 반환의무가 발생하였는지가 핵심 쟁점이었습니다.
3. 임대인의 “전세금 마련 불가” 의사 표명의 법적 의미
피고가 “도저히 전세금을 마련할 방법이 없습니다”라고 보낸 메시지가 단순한 사정 토로에 그치는지, 아니면 임대차보증금 반환의무를 사실상 부정하는 행위로 평가될 수 있는지가 다툼의 대상이었습니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 갱신거절 통지의 도달과 적법성 입증
김앤파트너스는 의뢰인이 2025년 9월 25일 피고에게 발송한 갱신거절 통지 문자메시지를 갑 제6호증으로 확보·정리하였습니다.
비록 피고가 답장 메시지를 삭제하였더라도, 발신 자체의 객관적 증거와 그 시점이 임대차기간 만료 2개월 전이라는 사실을 통해 주택임대차보호법상 갱신거절 통지가 적법하게 이루어졌음을 입증하였습니다.
2. 임대인의 보증금 반환 거부 의사 증거화
2025년 11월 7일 피고가 보낸 “도저히 전세금을 마련할 방법이 없습니다”라는 문자메시지를 갑 제7호증 임대차보증금 반환 불가 통지 자료로 정리하여, 임대인이 만기 도래 전부터 보증금 반환을 사실상 거부하고 있었음을 명확히 드러냈습니다.
이는 의뢰인의 소 제기 필요성과 정당성을 뒷받침하는 결정적 증거가 되었습니다.
3. 임차권등기명령을 통한 우선변제권 보전
임대차계약 만료 후에도 보증금이 회수되지 않을 가능성이 높다고 판단하여, 본안 소송 제기에 앞서 주택임차권등기를 마치도록 조력하였습니다.
이를 통해 의뢰인이 점유를 이전하거나 다른 곳으로 이주하더라도 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있는 법적 안전판을 마련하였습니다.
4. 주택임대차보호법 법리에 따른 정확한 청구구성
임대차기간 만기일인 2025년 12월 25일에 임대차계약이 적법하게 종료되었다는 점, 그리고 계약 종료에 따라 피고가 의뢰인으로부터 임차부분을 인도받음과 동시에 보증금 71,000,000원을 반환할 의무가 발생한다는 점을 청구원인으로 정밀하게 구성하였습니다.
부동산 인도와 보증금 반환의 동시이행 관계를 정확히 반영한 청구취지를 통해 재판부가 그대로 인용하기 용이한 형태로 사건을 정리하였습니다.
