01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2024년 3월, 용인시 기흥구 영덕동 소재 4층 단독주택의 일부(약 52㎡)에 대해 보증금 1억 3,000만 원, 임대차기간 2024년 4월 26일부터 2026년 4월 25일까지로 정한 임대차계약을 체결했습니다. 의뢰인은 계약 당일 1,300만 원, 잔금일에 1,700만 원을 직접 지급하고, 나머지 1억 원은 전세보증금대출을 통해 피고(임대인)에게 지급하는 방식으로 보증금 전액을 납부했습니다. 이후 전입신고를 마치고 확정일자까지 받아 해당 주택에서 거주하고 있었습니다.
그런데 2025년 12월, 이 사건 부동산에 대해 수원지방법원에서 강제경매가 개시되었습니다. 임차인으로서 거주하고 있는 집에 경매가 진행된다는 사실은 의뢰인에게 큰 불안을 안겨주었습니다. 의뢰인은 더 이상 계약을 유지할 수 없다고 판단하여 2025년 12월 29일, 피고에게 문자메시지를 통해 임대차계약의 해지 의사를 통지했습니다. 피고는 “네, 확인했습니다”라고 회신했지만, 정작 보증금 반환에 대해서는 어떠한 답변도 하지 않았습니다.
보증금을 돌려받을 수 있을지 불안한 상황에서 의뢰인은 김앤파트너스에 사건을 의뢰했습니다.
02사건의 쟁점
1. 임차인의 임대차계약 해지권 인정 여부
임대차 목적물에 경매가 개시된 상황에서 임차인이 임대차기간 만료 전에 스스로 계약을 해지할 수 있는지가 핵심 쟁점이었습니다. 대법원 판례에 따르면, 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니하는 때에는 승계되는 임대차관계에 구속을 받지 않으며, 임차주택이 경매되는 경우 임차인은 임대차계약을 해지함으로써 우선변제권을 행사하고 보증금을 회수할 수 있습니다.
2. 피고의 보증금 반환의무 발생 여부
임차인이 적법하게 해지 통지를 한 이상, 임대차계약은 해지 통지가 도달한 시점에 종료되고, 임대인은 부동산을 인도받음과 동시에 보증금을 반환할 의무가 발생합니다. 피고가 해지 통지를 확인하고도 보증금 반환에 대해 아무런 조치를 취하지 않은 것이 문제였습니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 증거 확보 및 법리 분석: 의뢰인이 피고에게 보낸 해지 통지 문자메시지와 피고의 “확인했습니다”라는 회신 메시지를 증거로 확보했습니다. 또한 부동산등기사항전부증명서, 부동산전세권설정계약서, 주민등록표초본, 주택 임대차계약 신고필증 등 관련 서류를 빠짐없이 수집했습니다.
2. 경매 개시에 따른 임차인 해지권 법리 적용: 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 경매 절차에서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있다는 대법원 판례(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 등)를 근거로, 의뢰인의 해지 통지가 적법하게 이루어졌음을 주장했습니다.
3. 신속한 소송 진행: 피고가 소장을 송달받고도 답변서를 제출하지 않고 변론기일에도 출석하지 않았기에, 무변론 판결(민사소송법 제208조 제3항 제1호, 제257조 제1항)을 통해 신속하게 판결을 받아냈습니다.
