사건 개요
의뢰인(임차인)은 2024년 2월 27일, 서울 구로구 구로동 소재 부동산에 관하여 피고(임대인)와 임대차계약을 체결하였습니다. 보증금은 1억 3천만 원, 임대차기간은 2024년 3월 24일부터 2026년 3월 23일까지 24개월로 정하였습니다.
의뢰인은 계약 체결 후 2024년 3월 25일까지 피고에게 자기자금 9,000만 원을 이체하였고, 같은 해 3월 22일에는 전세자금 4,000만 원을 추가로 대출받아 약정한 보증금 전액을 피고에게 지급하였습니다. 입주 직후인 2024년 3월 5일 확정일자를 받고, 같은 달 25일에는 전입신고까지 마쳐 대항력과 우선변제권을 갖추었습니다.
문제는 임대차기간 만료를 앞두고 발생하였습니다. 의뢰인은 갱신을 거절하고 보증금 반환을 요구하고자 하였으나, 피고와의 연락이 두절된 상태가 지속되었습니다. 의뢰인은 2025년 9월 24일 자 내용증명이 피고 본인에게 도달하였다는 점을 우체국 고객센터에 유선으로 문의하여 확인하였고, 다시 2025년 11월 12일에도 피고에게 내용증명을 발송하였으나 임대인은 끝내 보증금을 돌려주지 않았습니다. 이에 의뢰인은 보증금 회수가 불가능해질 수 있다는 위기감 속에서 김앤파트너스에 사건을 의뢰하였습니다.
사건의 쟁점
본 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같이 정리되었습니다.
1. 임대차계약이 적법하게 종료되었는지 여부 — 임대인이 연락두절 상태에서 갱신거절 의사가 제대로 통지되었는지가 문제되었습니다.
2. 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따른 갱신거절 통지의 효력 — 임대차기간 만료 6개월 전부터 일정 시점까지의 통지 요건을 충족하였는지가 다투어졌습니다.
3. 보증금 반환의무 발생 시점과 범위 — 임대차계약 종료에 따라 임대인이 부담하는 보증금 1억 3천만 원 전액 반환의무의 성립 여부였습니다.
4. 임대인의 무대응 상황에서 가집행 필요성 — 피고가 변론에 출석하지 않을 가능성이 높아, 신속한 집행 가능성을 확보하는 것도 중요한 과제였습니다.
김앤파트너스의 조력
김앤파트너스는 의뢰인의 보증금을 빠짐없이 회수하기 위하여 다음과 같은 전략을 수행하였습니다.
1. 보증금 지급 사실 입증 — 의뢰인이 자기자금 9,000만 원을 이체한 내역과 전세자금 4,000만 원의 대출내역을 갑 제4호증으로 정리하여, 약정 보증금 1억 3천만 원 전액이 피고에게 지급되었다는 점을 명확히 입증하였습니다.
2. 갱신거절 의사의 이중 통지 — 2025년 9월 24일 자 내용증명과 2025년 11월 12일 자 내용증명을 각각 갑 제5호증, 갑 제6호증으로 제출하고, 우체국 고객센터를 통한 도달 확인까지 정리하였습니다. 나아가 만일의 경우에 대비하여 소장 부본 송달을 통해서도 임대차계약 갱신거절 의사를 명확히 통지한다고 기재하여 통지의 흠결 가능성을 차단하였습니다.
3. 주택임대차보호법 법리 적용 — 주택임대차보호법 제6조 제1항이 정한 임대인의 갱신거절 통지 기간 및 효력에 관한 법리를 정밀하게 적용하여, 본 사건 임대차계약이 기간 만료로 종료된다는 점을 논증하였습니다.
4. 동시이행 구조와 가집행 청구 — 부동산 인도와 보증금 반환의 동시이행 관계를 청구취지에 정확히 반영하면서, 가집행선고까지 함께 구하여 판결 확정 전에도 강제집행이 가능하도록 설계하였습니다.
