사건 개요
의뢰인은 원래 일찍 이사를 나가고자 했으나 임대인의 요청으로 구체적인 날짜까지만 연장을 하고, 그에 맞추어 미리 새 거주지를 계약한 상태였습니다. 그러나 임대인이 약속한 날까지 보증금을 반환하지 않아 새 거주지에 대한 계약금은 몰취가 되었습니다.
사건의 쟁점
민법상 손해에는 통상 손해와 특별 손해 2가지 종류가 있고, 이 중 특별 손해는 채무자가 그 손해가 발생할 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한해서만 청구가 가능합니다. 사건의 경우 의뢰인은 연장을 하면서 미리 연장 만기일에 이사를 갈 곳이 있으니 이사를 위해 보증금을 꼭 받아야 한다고 당부했었고, 보증금 미반환으로 새 거주지의 계약을 해약 당하면 그로 인해 발생하는 손해를 임대인에게 물어내도록 청구할 것까지 통지했습니다.
그런데 임대인은 막상 새 만기일이 다가오자 보증금을 줄 수 없다며 의뢰인에게 새 집을 계약하지 말라고 하였습니다. 그리고 소송을 통해 의뢰인이 특별 손해를 청구하자, 자신은 분명 보증금 미반환 가능성을 알렸다면서 이 부분은 책임이 없다고 주장하였습니다.
김앤파트너스의 조력
저희는 해당 임대차계약이 연장된 경위 자체가 일반적인 모습이 아니고 새 만기일에는 분명히 계약이 종료됨을 먼저 확인한 다음 연장이 이루어진 것으로 해석했습니다. 즉, 임대인이 먼저 의뢰인에게 보증금이 반환될 것이라는 믿음을 주었고, 따라서 임대인은 의뢰인이 자신을 신뢰하고 새 거주지를 계약하리라는 점, 그리고 그 계약이 파기될 경우 발생할 계약금 몰취 등의 피해를 미리 알 수 있었다고 보았습니다. 저희는 이 부분을 특히 강조하여 재판부에 특별 손해 청구의 정당성을 주장했습니다.
한편, 특별 손해로 청구할 금액은 임대인과 임차인 사이의 동시이행의무(부동산의 인도와 보증금의 반환) 관계와 별개로 성립하는 채권이므로, 아직 부동산을 인도하지 않았어도 지연이자를 청구할 수가 있습니다. 저희는 이러한 점도 빼놓지 않고 의뢰인께 설명 드리고, 실제로 지연이자를 청구취지에 넣었습니다.
