01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2020년 3월, 서울 강서구 가양동의 한 아파트에 관하여 피고(임대인)와 전세계약을 체결했습니다.
당시 임대차보증금은 1억 9,900만 원이었고, 임대차기간은 2020년 4월부터 2022년 4월까지 24개월로 정했습니다.
의뢰인은 계약 직후 확정일자를 받고 전입신고를 마친 뒤 해당 아파트에 실제로 거주해 온 임차인이었습니다.
2022년 2월, 의뢰인과 피고는 보증금을 증액하면서 임대차기간을 다시 연장했습니다.
이때 의뢰인은 증액분 950만 원을 피고에게 이체했고, 그 결과 전체 보증금은 2억 850만 원이 되었습니다.
이후 이 계약은 한 차례 묵시적으로 갱신되어 만기일이 2026년 4월 30일로 정해졌습니다.
문제는 2025년경 불거졌습니다.
의뢰인이 피고와 통화하던 중, 피고가 세금을 체납하고 있어 이 아파트에 공매가 진행될 예정이라는 연락을 받게 된 것입니다.
의뢰인은 곧바로 공매 절차에 대비해 배분요구서를 작성하여 제출했고, 다행히 그 공매 자체는 취소되었습니다.
그러나 피고는 갱신거절 통지를 받은 지 약 3개월이 지나 만기일이 얼마 남지 않은 시점까지도, 보증금 반환에 대한 구체적인 계획을 전혀 제시하지 않았습니다.
체납과 공매라는 불안한 상황 속에서 보증금 회수마저 막막해진 의뢰인은 김앤파트너스에 사건을 의뢰했습니다.
02사건의 쟁점
판결문 “이유”와 청구원인을 토대로 이 사건의 쟁점을 정리하면 다음과 같습니다.
1. 임대차계약의 적법한 종료 여부
의뢰인은 만기일인 2026년 4월 30일을 약 6개월 앞둔 2025년 11월 22일, 피고에게 갱신거절 의사를 통지했습니다.
이 통지가 피고에게 도달했는지, 그리고 그로 인해 계약이 본래 종기에 종료되는지가 첫 번째 쟁점이었습니다.
2. 임대차보증금반환의무의 발생과 금액
계약 종료에 따라 피고가 의뢰인에게 반환해야 할 보증금이 최초 보증금과 증액분을 합한 2억 850만 원인지가 쟁점이었습니다.
3. 미리 청구할 필요성(장래이행의 소)
만기 도래 전 단계에서 소송을 제기하려면, 피고가 계약 종료 후에도 의무를 이행하지 않을 것이 명백하다는 사정을 입증해야 했습니다.
피고는 갱신거절 통지를 받고도 반환 가능 여부에 대한 답변을 하지 않았고, 해당 아파트에는 다수의 가압류와 압류등기까지 경료되어 있었습니다.
김앤파트너스는 이러한 정황을 근거로 미리 청구할 필요성을 적극적으로 주장하는 전략을 세웠습니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 증거 확보와 정리
김앤파트너스는 전세계약 관계와 의뢰인의 대항력을 입증할 자료를 빠짐없이 확보했습니다.
부동산전세계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본을 통해 의뢰인이 확정일자와 전입신고를 갖춘 적법한 임차인임을 명확히 했습니다.
또한 보증금 증액분 이체내역을 제출해 반환받아야 할 보증금이 2억 850만 원임을 객관적으로 뒷받침했습니다.
2. 계약 종료 법리의 적용
주택임대차보호법상 묵시적 갱신과 갱신거절에 관한 법리를 적용해, 의뢰인의 갱신거절 통지가 만기 6개월 전에 적법하게 이루어졌고 피고에게 도달했음을 정리했습니다.
이를 통해 이 사건 계약이 본래 종기인 2026년 4월 30일에 종료된다는 점을 분명히 했습니다.
3. 미리 청구할 필요성의 입증
김앤파트너스는 공매대행통지서와 피고와 주고받은 메시지 등을 근거로, 피고가 세금 체납 상태에 있고 보증금 반환 계획을 전혀 제시하지 않고 있다는 사정을 부각했습니다.
여기에 해당 아파트에 다수의 가압류·압류등기가 경료되어 있다는 점을 더해, 피고가 계약 종료 후에도 보증금 반환의무를 다하지 않을 것이 명백하다는 점을 설득력 있게 주장했습니다.
이러한 조력의 결과, 피고는 법원에 아무런 다툼의 답변서도 제출하지 못했고, 사건은 무변론으로 진행되었습니다.
