01사건 개요
2020년 가을, 의뢰인은 경기도 수원시 권선구에 위치한 빌라를 보증금 1억 4,000만 원에 전세 계약했습니다. 계약 기간은 2020년 11월부터 2년이었고, 의뢰인은 보증금 전액을 납부한 뒤 확정일자와 전입신고까지 마치고 안심하며 새 생활을 시작했습니다.
다만 이 계약에는 특이한 점이 하나 있었습니다. 집주인 본인이 아니라 집주인의 아버지가 대리인 자격으로 계약서에 이름을 올렸고, 이후 모든 연락은 이 대리인을 통해 이루어졌습니다.
2년이 지나 계약은 묵시적으로 갱신(임대차보호법상 자동 연장)되었습니다. 그런데 거주 중 누수와 곰팡이 문제가 발생했고, 의뢰인이 대리인에게 수리를 요청했지만 아무런 조치도 돌아오지 않았습니다. 반복된 연락에도 상황이 나아지지 않자, 의뢰인은 더 이상 거주를 계속하기 어렵다고 판단했습니다.
2025년 4월, 의뢰인은 계약 해지 의사를 전달하려 했습니다. 집주인에게 직접 연락하고 싶었지만, 대리인은 연락처를 알려주지 않은 채 “저한테 말씀하시면 됩니다”, “제가 전달하겠습니다”라는 답변만 되풀이했습니다. 결국 의뢰인은 대리인에게 전화와 카카오톡으로 해지 의사를 전했습니다.
대리인의 반응은 냉담했습니다. “계약 기간 안에는 보증금을 돌려줄 수 없다”는 입장이었습니다. 의뢰인은 2025년 7월부터 10월까지 수차례에 걸쳐 보증금 반환을 요청했지만, 매번 같은 대답만 돌아왔습니다. 의뢰인이 “새 세입자를 구할 수 있도록 압류등기를 말소해 달라”고 요청하자, 대리인은 “9월에서 10월 사이에 처리하겠다”고 약속했지만 이마저도 지켜지지 않았습니다.
몇 달을 기다려도 달라지는 것이 없었고, 의뢰인은 결국 김앤파트너스를 찾아오셨습니다.
02사건의 쟁점
첫째, 대리인에게 한 해지 통지가 유효한지 여부입니다. 계약서에 집주인의 아버지가 대리인으로 기재되어 있었지만, 집주인 본인이 아닌 대리인에게 전한 해지 의사가 법적으로 효력이 있는지가 핵심이었습니다. 만약 집주인 측에서 “대리권을 부여한 적이 없다”고 다투면, 5년 넘게 묵인해 온 사실관계를 근거로 표현대리(겉으로 보아 대리권이 있다고 믿을 만한 사정이 있는 경우 인정되는 대리)가 성립하는지를 따져야 했습니다.
둘째, 계약이 언제 종료되는지 문제입니다. 묵시적으로 갱신된 전세 계약에서는 세입자가 해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 의뢰인이 2025년 4월 10일에 해지를 통보했으므로, 2025년 7월 10일을 기준으로 계약이 끝나는 것이 맞는지가 쟁점이었습니다.
셋째, 보증금 미반환 기간에 대한 이자 문제입니다. 의뢰인은 2025년 12월 2일에 집을 완전히 비우고 열쇠 비밀번호까지 전달했지만, 보증금은 돌아오지 않았습니다. 이처럼 집을 인도한 이후에도 보증금을 지급하지 않은 기간에 대해 지연손해금(약정된 금전을 기한 내에 지급하지 않을 때 발생하는 법정 이자)을 청구할 수 있는지가 문제였습니다.
03김앤파트너스의 조력
먼저, 의뢰인이 정당한 세입자임을 확실히 증명했습니다. 전세계약서, 등기부등본, 주민등록초본, 보증금 영수증 등을 빠짐없이 정리하여 1억 4,000만 원이 온전히 납부된 사실을 빈틈없이 입증했습니다.
다음으로, 해지 통보의 증거를 확보했습니다. 2025년 4월 10일 의뢰인이 대리인에게 해지 의사를 전한 통화 녹음과 카카오톡 메시지를 증거로 제출하여, 해지 통보가 확실히 전달되었다는 사실을 증명했습니다.
아울러 대리인의 포괄적 대리권도 논증했습니다. 계약서에 대리인으로 기재된 점, 보증금 수령과 영수증 발행이 모두 대리인을 통해 이루어진 점, 하자 보수도 대리인이 직접 처리한 점, 그리고 5년이 넘도록 집주인이 단 한 번도 대리권에 이의를 제기하지 않은 점을 종합하여, 대리인에게 계약 전반에 걸친 권한이 있었음을 주장했습니다.
법률 규정의 적용도 빠뜨리지 않았습니다. 묵시적으로 갱신된 전세 계약에서 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료된다는 주택임대차보호법 규정을 적용하여 2025년 7월 10일에 계약이 끝났다는 점을 분명히 했습니다.
집주인 측의 무성의한 태도 역시 낱낱이 밝혔습니다. 건강이 악화된 의뢰인을 대신해 자녀가 보증금 반환을 촉구한 카카오톡 메시지를 증거로 제출하여, 집주인 측이 반환 의무를 충분히 인식하면서도 끝까지 응하지 않았음을 드러냈습니다.
마지막으로, 집을 비운 사실을 입증하고 지연손해금까지 청구했습니다. 카카오톡 메시지, 문자, 빈 집 사진, 전출 후 주민등록초본 등으로 2025년 12월 2일 집을 완전히 비운 사실을 증명했고, 그 다음 날부터 발생하는 지연손해금까지 빠짐없이 청구했습니다.
