01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2019년 4월 23일 서울특별시 양천구 신월동 소재 빌라에 관하여 피고(임대인)와 임대차계약을 체결하였습니다.
당시 약정한 보증금은 201,000,000원이었고, 임대차기간은 2019년 4월 23일부터 2021년 4월 22일까지 24개월이었습니다.
의뢰인은 같은 날 확정일자를 부여받고 전입신고를 마친 뒤 해당 부동산에 거주하기 시작하였습니다.
이후 2021년 4월 13일 의뢰인과 피고는 보증금을 8,000,000원 증액하여 임대차계약을 2년 더 연장하였고, 의뢰인은 증액분을 그날 피고에게 이체하면서 다시 확정일자를 받았습니다.
2023년 4월 18일에는 또다시 임대차계약을 연장하기로 합의하였고, 추가 정산금 부분에 대해서는 매월 23일에 일정한 이자 형태로 30만 원을 지급하는 조건이 새로 작성되었습니다.
그러나 피고는 약정 다음 달인 2023년 5월경부터 매월 지급하기로 한 이자 상당액을 거의 이행하지 않았습니다.
연장계약은 그 후 두 차례 묵시적으로 갱신되어 임대차계약 종료일은 2026년 4월 22일이 되었습니다.
의뢰인은 이사를 결정하고 2025년 9월 6일 피고에게 문자메시지를 보내 “3개월 뒤 이사 갈 예정이니 전세금을 돌려달라”는 취지로 임대차계약 해지를 통지하였습니다.
이후 의뢰인이 직접 신규 세입자를 알아보던 중 해당 부동산에 가압류 등기가 마쳐져 있는 것을 발견하였고, 피고는 “가압류 문제 해결을 약속한다”는 말만 반복할 뿐 실제 보증금 반환은 이루어지지 않았습니다.
2025년 11월 19일자로 의뢰인의 내용증명이 피고에게 도달한 이후에도 피고는 반환이 가능할 것처럼만 이야기하며 계속 시간을 끌었고, 결국 의뢰인은 김앤파트너스에 사건을 의뢰하게 되었습니다.
02사건의 쟁점
1. 임차인이 발송한 문자메시지에 의한 해지 통지가 주택임대차보호법상 적법한 해지 통지로 인정될 수 있는지 여부였습니다.
2. 묵시적으로 두 차례 갱신된 임대차계약에 대하여 임차인이 임대차기간 중간에 해지를 통지한 경우, 그 효력이 발생하는 시점과 임대차계약의 종료일이 언제로 확정되는지가 핵심 쟁점이었습니다.
3. 임대차계약 종료에 따라 임대인이 부담하여야 하는 보증금 반환액의 범위, 즉 최초 보증금 201,000,000원에 증액분 8,000,000원을 합산한 209,000,000원 전부의 반환 의무가 발생하는지 여부가 다투어졌습니다.
4. 임대차 목적물에 마쳐진 가압류 등기를 이유로 임대인이 반환을 미루는 상황에서, 임차인의 부동산 인도와 임대인의 보증금 반환의 동시이행 관계를 어떻게 정리할 것인지가 문제되었습니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 김앤파트너스는 사건 수임 직후 임대차계약의 법적 효력을 입증할 수 있는 핵심 증거를 빠짐없이 정리하였습니다. 부동산전세계약서(2019년, 2021년, 2023년 각 작성분), 등기사항전부증명서, 주민등록표초본, 임대차보증금 영수증을 모두 갑호증으로 확보하여 보증금 액수와 확정일자, 대항력을 다툴 여지가 없도록 만들었습니다.
2. 임차인의 해지 의사가 분명히 표시되었음을 입증하기 위해 2025년 9월 6일자 해지 통지 문자메시지와 2025년 11월 17일자 내용증명, 그 배달현황까지 함께 증거로 제출하였습니다. 이로써 해지 통지의 도달 사실을 객관적으로 확정하였습니다.
3. 주택임대차보호법 제6조 제1항 및 제6조의2 제2항을 근거로, 묵시적으로 갱신된 임대차계약에서 임차인이 한 해지 통지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 점을 명확히 정리하였습니다. 이를 토대로 임대차계약의 종료일을 구체적인 날짜로 특정하여 청구원인을 구성하였습니다.
4. 임차인의 부동산 인도와 임대인의 보증금 반환이 동시이행 관계에 있음을 전제로, 청구취지를 “부동산을 인도받음과 동시에 209,000,000원을 지급하라”는 형태로 정밀하게 설계하여 가압류 등기 등 외부 사정에 흔들리지 않는 판결 주문을 이끌어 냈습니다.
5. 사실관계와 법리, 증거가 모두 빈틈없이 정리된 상태에서 피고가 변론기일에 출석하지 아니하고 답변서도 제출하지 아니하는 상황을 활용하여, 민사소송법 제208조 제3항 제1호 및 제257조에 따른 무변론 판결로 신속하게 사건을 종결하였습니다.
