01사건 개요
의뢰인은 다세대 주택의 한 호실에 전세로 입주하였으나, 건물 전체가 선순위 근저당권의 공동담보로 묶여 있는 구조였다는 사실을 뒤늦게 알게 되었습니다. 중개보조인은 “건물 가액이 높아 선순위 채권 변제 후에도 보증금 반환이 안전하다”는 잘못된 설명을 제공했고, 의뢰인은 이를 믿고 계약을 체결했습니다. 그러나 임대인의 다수 건물이 동시에 경매에 넘어가면서 보증금 반환이 사실상 불가능해졌습니다.
02사건의 쟁점
1) 다세대 주택 경매의 특성
다세대 주택은 호실별로 등기부가 구분되어 있어, 경매 시 해당 호실의 낙찰대금 내에서만 우선변제가 가능합니다. 다른 호실의 높은 낙찰가가 있어도 내 보증금 회수에는 직접적인 도움이 되지 않습니다.
2) 공동담보의 위험성
모든 호실에 동일 비율로 선순위 근저당권이 설정된 경우, 채권자가 경매 절차를 전체 호실에 동시에 진행하더라도, 배당은 결국 각 호실별 낙찰가를 기준으로 산정됩니다. 이 때문에 건물 전체 가치와 무관하게 임차인의 보증금 손실 가능성이 큽니다.
3) 중개보조인의 부정확한 안내
‘건물 전체 시세 대비 채권액이 낮다’는 설명만 믿고 계약을 체결하면, 호실별 배당 구조나 공동담보 위험을 간과하게 되어 대규모 피해로 이어질 수 있습니다.
03김앤파트너스의 조력
1) 법률 및 사례 검토
– 집합건물의 경매 절차와 배당 구조, 공동담보 설정 시의 법적 효과를 분석하였습니다.
– 유사한 판례를 조사하여, 공동담보 구조에서 선순위 채권액이 보증금 보호 범위에 미치는 영향을 입증했습니다.
2) 사실관계 분석
– 등기부등본과 근저당권 설정 현황을 전수 조사하여, 해당 호실의 실질적 회수 가능액을 산출했습니다.
– 중개보조인의 설명이 사실과 다른 점, 그리고 임대인의 다수 부동산이 이미 부실 상태였음을 확인했습니다.
3) 소송 전략 수립
– 보증금 전액 회수 가능성은 낮았지만, 판결문을 확보해 임대인의 은닉재산 추적 및 전세사기 피해자 결정 신청에 활용할 수 있도록 절차를 설계했습니다.
