01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2020년 2월 서울 은평구 갈현동에 있는 주택에 입주하기 위해 전세계약을 체결했습니다.
보증금은 1억 8천만 원, 임대차기간은 24개월로 정해졌습니다.
의뢰인은 2020년 2월 4일 확정일자를 받았고, 같은 날 전입신고를 마친 뒤 그곳에서 실제로 거주해 왔습니다.
처음 계약을 맺은 상대방은 당시 소유자였으나, 피고(임대인)는 2020년 2월 11일 이 부동산의 소유권을 넘겨받으면서 임대인의 지위를 그대로 승계했습니다.
의뢰인은 약정대로 보증금 1억 8천만 원 전액을 모두 지급한 상태였습니다.
이 전세계약은 이후 한 차례 묵시적으로 갱신되었습니다.
의뢰인은 계약을 더 이어갈 의사가 없어 피고에게 갱신하지 않겠다는 뜻을 전하면서, 만기에 보증금을 제때 돌려받을 수 있는지 문의했습니다.
그런데 피고는 명확한 답을 주지 않았습니다.
의뢰인 측이 다시 보증금 반환을 문의하자, 피고는 “계약 기간이 만료되면 반환이 가능하다”고 답했습니다.
하지만 2025년 11월경 피고는 입장을 바꾸었습니다.
“보증금 반환이 어려우니 이 집에 3년을 더 거주해 달라”는 취지로 이야기하며, 계약이 끝나도 보증금을 돌려주기 어렵다는 뜻을 분명히 한 것입니다.
이사 계획과 자금 일정이 모두 보증금에 묶여 버린 의뢰인은, 더 이상 임대인의 약속에만 기댈 수 없다고 판단해 김앤파트너스를 찾았습니다.
02사건의 쟁점
판결문의 “이유”에서 드러난 핵심 쟁점은 다음과 같이 정리할 수 있었습니다.
1. 전세계약이 적법하게 종료되었는지 여부였습니다.
이 계약은 묵시적으로 갱신된 상태였기 때문에, 임차인이 보낸 갱신거절 의사 표시가 언제 효력을 갖는지, 그래서 계약이 어느 시점에 끝나는지를 명확히 해야 했습니다.
2. 보증금반환의무를 누가 부담하는지 여부였습니다.
피고는 처음 계약을 맺은 당사자가 아니라 소유권을 넘겨받은 사람이었으므로, 피고가 임대인 지위를 승계해 반환의무를 지는지를 확정할 필요가 있었습니다.
임대인 측은 소송에 앞서 “보증금을 돌려주기 어렵다”, “3년을 더 살아달라”는 입장을 고수하며 사실상 반환을 거부했습니다.
이에 김앤파트너스는 임대인의 사정과 무관하게 계약 종료에 따른 반환의무가 그대로 발생한다는 점을, 법리와 증거로 빈틈없이 입증하는 전략을 세웠습니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 계약과 지급 사실을 입증할 증거를 체계적으로 확보했습니다.
부동산전세계약서, 보증금 지급 영수증, 부동산등기부 등을 정리해, 의뢰인이 보증금 전액을 지급한 정당한 임차인이라는 사실과 피고가 임대인 지위를 승계했다는 사실을 명확히 했습니다.
2. 임대인의 반환 거부 의사를 통화 녹취록으로 객관화했습니다.
“3년을 더 거주해 달라”, “보증금 반환이 어렵다”는 피고의 발언을 녹취 자료로 제출해, 임대인이 계약 종료 후에도 보증금을 돌려줄 의사가 없다는 점을 다툼의 여지 없이 드러냈습니다.
3. 계약 종료 시점을 이중의 논리로 구성했습니다.
주택임대차보호법 제6조 제1항과 제6조의2 제1항을 적용해, 묵시적으로 갱신된 계약에서 임차인의 해지 통지가 통지일로부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다는 점을 짚었습니다.
이를 토대로 첫째, 2025년 6월 30일의 통지를 해지 통지로 본다면 3개월 뒤인 2025년 9월 30일에 계약이 종료된다는 논리를 세웠습니다.
둘째, 설령 그 통지를 해지 통지로 보지 않더라도 만기보다 약 7개월 전에 갱신거절 의사를 전했으므로 만기일인 2026년 2월 9일에 계약이 적법하게 종료된다는 예비적 논리까지 함께 제시했습니다.
어느 쪽으로 판단되더라도 계약이 끝났다는 결론에 이르도록 빈틈을 메운 것입니다.
4. 임대인 지위 승계의 법리로 책임 주체를 확정했습니다.
피고가 소유권을 이전받으며 임대인 지위를 승계한 이상, 계약 종료에 따른 보증금반환의무 역시 피고에게 그대로 귀속된다는 점을 명확히 했습니다.
5. 신속한 권리 실현을 위한 소송 전략을 운용했습니다.
청구원인과 증거를 충실히 갖춰 소송을 진행한 결과, 피고가 다투지 못하는 무변론 판결로 사건을 빠르게 종결시키고 가집행 선고까지 이끌어 냈습니다.
